Архив автора cofradmin

Кризис изменил отношение россиян к зарубежной недвижимости. Сегодня особое внимание уделяется финансовым аспектам: люди хотят, чтобы новая собственность не легла слишком тяжелым бременем на их бюджет. А если еще и удастся на ней заработать – вообще замечательно. Продавцы конъюнктуру уловили, и предлагают варианты, удовлетворяющие подобные запросы: речь идет, прежде всего, о различных схемах, при которых купленная недвижимость сдается в аренду.

Проблема в том, что подобные схемы (как и все на этой земле) могут быть хорошими, а могут и не очень. В этих вопросах и пытался разобраться корреспондент журнала Metrinfo.ru.
Лизбэк – тридцать три удовольствия плюс доход
Заметим сразу, что далеко не все покупатели заграничного жилья стремятся на нем зарабатывать. Как свидетельствует Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, клиенты агентств, специализирующихся на элитном жилье, этим вопросом не интересуются. Ограничения, которые схема leaseback накладывает на хозяина жилья, богатых покупателей не устраивает. Они предпочитают распоряжаться своей собственностью и ни от кого не зависеть. Поэтому leaseback — удел потребителей поскромнее, тех, кто думает в первую очередь — о заработке, а во вторую — о собственном отдыхе с комфортом.
Схема лизбэк (leaseback) на сегодня наиболее совершенна из всех подобных существующих схем. Она появилась в 1976 году во Франции – в тот период французская туристическая отрасль остро нуждалась в деньгах, и государство решило поощрить инвесторов таким нестандартным методом.
Главной «изюминкой» французского лизбэка является государственная поддержка и государственные же гарантии. «Строительство (а приобретаются по этой программе исключительно новые объекты, причем в стадии строительства) застраховано, и риска того, что возводимое здание не будет завершено, просто не существует, — говорит Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании «IntermarkSavills». – Второй момент: существенные налоговые льготы. Вообще, НДС при покупке новостройки во Франции – один из самых высоких в Европе: 19,6%. Но при приобретении по программе лизбэк вам его полностью возвращают. Точнее, схема более хитрая: каждый год вам списывают 1% НДС, и в итоге получается, что за примерно 20 лет он выбирается полностью. Но если собственник захочет выйти из программы до этого срока – не вопрос. Просто придется заплатить оставшуюся часть налога».
Еще одной приятной особенностью является то, что все цифры известны заранее. «Договор, по которому покупатель недвижимости сдает ее в аренду управляющей компании, заключается, как правило, на срок от 5 до 11 лет», — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock». «Доходность по договору – гарантированная, — уточняет Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Она не зависит от того, на какой срок удавалось сдать объект. Кроме того, управляющая компания берет на себя все расходы и несет все риски, связанные с арендой: если недвижимости был нанесен ущерб, компенсировать будет управляющий».
Также в высшей степени радостным для покупателя обстоятельством будет и то, что он может пользоваться недвижимостью самостоятельно. Стандартный договор лизбэка отводит на это четыре недели в году – как правило, одну неделю в «высокий сезон» и три – в прочие. При желании (если нет потребности в деньгах, а хочется, напротив, подольше жить в своей французской квартире) можно составить т.н. «специальный контракт» (mandat de gestion), по которому недвижимость во Франции сдается управляющей компании только на шесть месяцев и один день ежегодно. «Но данный вариант применим не во всех случаях, — предупреждает Денис Евсеев («Kingsland»). – Юристу управляющей компании придется доказать налоговым органам, что в данном случае leaseback применяется законно, а не служит исключительно для ухода от налогообложения».
…И о главном – о деньгах. Во всем мире недвижимость принято покупать в ипотеку – и leaseback не является исключением. При стандартных условиях (кредит на 20 лет, на 60-70% от стоимости жилья) получается, что доходы от аренды покрывают все платы по кредиту. Покупатель еще и остается в выигрыше: на вложенные собственные средства он получает доход – обычно в размере 3-6% годовых.
Благотворительность? Нет, расчет!
Можно поспорить, что нарисованный в предыдущей главе «портрет дамы в розовом» вызвал у читателей подозрения. Уж слишком все хорошо: и защита со стороны государства, и гарантированная доходность, и возможность самостоятельного проживания… Россиянам, которые за последние два десятилетия получили немало хороших «прививок от иллюзий», все это не может не показаться странным. Поэтому разъясняем, какие выгоды имеют здесь другие участники процесса.
Государство. Оно, как уже говорилось выше, заинтересовано в развитии туристической отрасли. «Согласно схеме leaseback, инвестор может купить только новую квартиру или дом, и только «высокого уровня» (residence high-end tourism or business)», — напоминает Андрей Кучин, генеральный директор компании «Prime Time Realty». Каждый путешественник, посещающий страну и способный арендовать подобные апартаменты – это воистину «курица, несущая золотые яйца»: он и сувениров накупит, и в дорогих ресторанах пообедает, и всевозможными сервисами воспользуется. «Собственно, ради развития туризма государство и пошло на такие «налоговые жертвы» в пользу инвесторов, — говорит Ирина Дюпор, соучредитель компании «IMMOCONCEPT» (Франция). – И эта политика оправдала надежды государства».
Управляющие компании. Тут благотворительность тоже не при чем. Во-первых, фирмы, работающие с лизбэком, сами получают налоговые льготы. Во-вторых, им достаются в управление первоклассные объекты, причем на многие годы вперед. Рассчитывая рентабельность, управленцы, естественно, считают и собственные траты, и будущие доходы. Так что волноваться, что эти компании станут работать себе в убыток, не стоит.
Правда, потенциальному покупателю следует проявить осторожность и не соблазняться на чересчур привлекательные предложения. «Еще 10 лет назад можно было получать 7% годовых, теперь честная программа – это 4,5-5,5%, — отмечает Ирина Дюпор. – Если предлагают более 6%, надо сильно опасаться за жизнеспособность проекта. Есть предложения по 3%, но это имеет смысл только с четырьмя неделями личного пользования».
Суррогаты – качественные и не очень
В этой статье постоянно говорится о Франции. И не случайно: только там leaseback является государственной программой. «Попытки внедрять нечто похожее предпринимаются в ряде других стран – Швейцарии, Германии, Великобритании, — говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Но только во Франции процесс контролируются государством, на каждый одобренный объект действует страховка, а в случае банкротства застройщика государство берет на себя обязанности по поиску нового. И только во Франции клиентам leaseback предоставляются налоговые льготы и вычеты».
Все, что предлагается в других странах, является, по существу, лишь соглашением покупателя недвижимости с управляющей компанией. «Нет законодательной базы, поэтому там можно получить только доверительное управление, — категоричен Денис Евсеев («Kingsland»). – Управляющие компании можно найти везде, но законодательных гарантий не будет».
Вопрос, соответственно, переходит в плоскость цивилизованности рынка данной страны, наличия на нем проверенных, дорожащих своей репутацией управленцев. В Западной Европе все это наличествует. В Восточной – куда в меньшей степени. Поэтому приобретать квартиру, к примеру, в Болгарии с надеждой на стабильный арендный доход как минимум наивно. Следует четко понимать, что в конечном итоге заплатить должны будут арендаторы. А если их нет (в смысле, на рынке и купли-продажи, и аренды затоваривание), то и взяться доходам от аренды неоткуда. Что бы вам ни пели сладкоголосые агенты по продажам…
В Израиле, рассказывает Михаил Аронов, агент по недвижимости компании Re/Max «Blue-White» (Израиль), доход от аренды квартир составляет 4-8% годовых, офисных зданий и других крупных объектов – в среднем 8% годовых. Часто объекты продаются уже с действующими долгосрочными договорами аренды. Но такой «праздник жизни» (это автор уже от себя) объясняется исключительно тем, израильский рынок продолжает расти – даже в нынешние времена, когда во всем остальном мире кризис. Соответственно, помещений под аренду не хватает, а арендаторы рады «зацепиться» за помещения на годы вперед. Но стоит ситуации измениться (спаси и помилуй Иегова, конечно, от такого безобразия – но всякое в мире бывает), как от всех «гарантий» не останется и следа.
И о перспективах
У классического (т.е. французского) лизбэка они самые радужные: строятся все новые объекты, растут туристические потоки и т.п. Что до других стран, то тут все не так однозначно. Поскольку лизбэк, как уже сказано много раз, основывается в первую очередь на государственных гарантиях, для его появления требуется воля этого самого государства. Чтобы правительство, осознав необходимость, нашло в себе силы обуздать самого себя – снизить налоги. История показывает, что собственные аппетиты власть имущие всегда уменьшают очень неохотно. Для того, чтобы правительство решилось на подобное, нужно какое-то чрезвычайное стечение обстоятельств.
Автор : Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Жилье на горнолыжных курортах — это особый вид недвижимости. Большей частью квартир и шале можно пользоваться только несколько месяцев в году, когда в горах есть снег. Но это не останавливает покупателей.

«Зачем русские покупают сверхдорогие дома в Куршевеле?» — спрашивает меня пятидесятилетняя парижанка Наташа, занимающаяся французской недвижимостью. — «Очень просто: представьте, вы покатались на горе и потом небрежно бросаете своим друзьям: “Ну что, зайдем ко мне, выпьем виски?” И всем сразу понятно, что вы очень большой человек».
Однако не вся горнолыжная недвижимость покупается из соображений престижа. Объекты в горах приобретают и в качестве инвестиций, хотя используют такие дома и квартиры чаще всего для собственных нужд.
Топовые Франция и Швейцария
Традиционно выделяются две «топовые» страны, в которых россияне приобретают горнолыжную недвижимость. Как нетрудно догадаться, это Франция и Швейцария. Недвижимость в Швейцарии стоит в среднем 6000–7000 евро за квадратный метр, а во Франции — от 5000 евро. «Основной спрос клиентов российского офиса Knight Frank сосредоточен на французских Куршевеле и Мерибеле и швейцарском Санкт-Морице. Можно также выделить Межев и Валь д’Изер во Франции и швейцарские Гштаад и Давос», — говорит директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
По данным Savills International, примерно 260 тыс. домов во Франции принадлежит иностранцам. Большинство из них сосредоточено на побережье или в сельских районах, однако примерно 40 тыс. находится в горах. Более того, горные районы являются третьим по популярности местом для покупки второго дома после Ниццы и Сен-Тропе.
Особняком среди французских курортов стоит Куршевель, столь любимый российским бомондом. Средняя цена квадратного метра элитной недвижимости в этой французской «деревушке» составляет 25 тыс. евро (для сравнения: в Москве этот показатель достигает всего 16 тыс. евро). Пиковой ценой в Куршевеле считается 35 тыс. евро за метр, что сравнимо с лучшей недвижимостью Лазурного берега. Причина популярности Куршевеля — не только прекрасные условия для катания и богатая инфраструктура (пятизвездочные гостиницы, спа, бутики и гастрономические рестораны), но и фактор престижа. Все знают, что Куршевель «это круто».
На горнолыжных курортах Франции можно купить недвижимость и по малознакомой в России схеме lease back. Меблированные апартаменты в новом шале в 500 м от склона и в 5 км от Мерибеля стоят около 4,5 тыс. евро за квадратный метр. При этом апартаментами можно пользоваться четыре недели в году, а гарантированный доход составит около 5% годовых. Через 20–30 лет, по истечении договора с управляющей компанией, владелец может пользоваться недвижимостью безо всяких ограничений.
Конкуренцию Франции на рынке горнолыжной недвижимости может составить разве что Швейцария. «Наиболее популярны горные районы, расположенные вокруг Женевского озера (Вевей, Монтре). Недвижимость здесь дорогая даже по сравнению с французской, квадратный метр в зависимости от элитарности места и эксклюзивности объекта стоит от 5 до 15 тысяч евро», — говорит Юлия Титова из «Бест-Недвижимости». Желающие вкладывать средства в швейцарскую недвижимость должны быть готовы к подобной разборчивости и к прохождению жесткой процедуры натурализации. Власти Швейцарии не гонятся за крупными инвестициями и могут позволить себе отсеивать ненужных им покупателей. В более демократичном Санкт-Морице достойную недвижимость можно найти по цене от 1,5 млн евро. При желании можно приобрести горнолыжную недвижимость стоимостью от 300 тыс. швейцарских франков — например, за апартаменты в шале на популярном горнолыжном курорте Ле Дьяблеретт в кантоне Во.
Второй и третий эшелоны
Если Швейцария и Франция популярны среди состоятельных россиян, то менее богатые наши сограждане предпочитают иные направления. Например, Австрию, которая традиционно занимает первое место по посещаемости российскими горнолыжниками. К горнолыжным районам Австрии относятся области Тироля и Зальцбурга. Стоимость квадратного метра в апартаментах колеблется в диапазоне от 3,5 до 5 тыс. евро. Отдельные дома стоят 300–800 тыс. евро, но встречаются и эксклюзивные особняки по цене больше миллиона.
Среди горнолыжных курортов Германии выделяется Гармиш-Партенкирхен, который может смело конкурировать с Куршевелем, как по качеству трасс и живописности окружающей природы, так и по элитарности публики. Средняя стоимость курортных особняков превышает 1 млн евро. Апартаменты здесь строятся редко: как правило, это небольшие дома, состоящие из шести-восьми квартир. Стоимость апартаментов в таких домах колеблется в диапазоне 3,5–5 тыс. евро за метр. Таким образом, квартира с видом на Цугшпитц (самую высокую вершину в Германии) площадью 70–90 кв. м стоит в среднем 200–350 тыс. евро.
Еще одна популярная горнолыжная страна — Италия. Ее особенность — сравнительно малое количество нового жилья. Стоимость скромных апартаментов в Италии начинается со 100 тыс. евро. Виллу же в горных районах можно приобрести, обладая суммой от 300 тыс. евро, правда, это будет достаточно скромный вариант. Самой дорогой и помпезной считается покупка дома в Кортина-ди-Ампеццо и Мадонна-ди-Кампильо. Особый товар на итальянском рынке — историческая недвижимость. Причем снаружи дом может выглядеть аутентично, а внутри он будет полностью соответствовать современным стандартам комфорта.
Среди российских горнолыжников весьма популярна Андорра. Цена на апартаменты, расположенные в пешей доступности от подъемников, обычно колеблется от 100 до 300 тыс. евро. Причем в цену обычно входит и отделка, и частичная меблировка квартир.
Болгарские курорты притягивают особое внимание низкими ценами. «На горнолыжных курортах Болгарии, самыми известными из которых являются Банско, Пампорово и Боровец, продаются новые апартаменты и дома, их стоимость колеблется от 600 до 2000 евро за квадратный метр», — говорит Юлия Титова. Русские особо любят Болгарию, конечно, и за отсутствие языкового барьера. К тому же большинство болгарских курортов уже закупили технику для производства искусственного снега — в итоге лыжный сезон в Болгарии длится с декабря по апрель.
Горнолыжных курортов в Словакии насчитывается около десятка, и они распределены по двум регионам — Высокие и Низкие Татры. Самым известным и популярным считается Ясна (Низкие Татры), где в последнее время стали появляться иностранные инвесторы, ведущие строительство шале на восемь-десять апартаментов. Цена квадратного метра составляет от 600 до 1500 евро.
Словенские горнолыжные курорты предлагают апартаменты по цене от 60 до 150 тыс. евро.
Число покупок недвижимости в Альпах до кризиса постоянно росло. Это связано как с растущей популярностью лыжного туризма и увеличением турпотока, так и с развитием сегмента недорогих авиаперелетов. Эксперты отмечают, что значительно улучшилось качество девелопмента в регионе. При этом сегодня дома в Альпах — это не только способ заняться лыжным туризмом: многие курорты предлагают настоящую индустрию развлечений круглый год.
Кризис достаточно больно ударил по горнолыжным курортам. По данным Knight Frank, недвижимость на престижных горнолыжных курортах в 2009 году подешевела в среднем на 9,9%. В некоторых регионах снижение было чуть сильнее, например в Куршевеле (–12,4%) и Межеве (–11,8%). Однако падение не было повсеместным. Так, по данным Savills International, цены на австрийскую горнолыжную недвижимость остаются стабильными — на уровне 4000–5000 евро за квадратный метр. При этом низкие темпы нового строительства указывают на то, что в ближайшее время цены сохранятся на прежнем уровне.
По мнению Елены Юргеневой, недвижимость в Альпах редко рассматривается как инвестиционная — в основном ее приобретают для себя поклонники горнолыжного спорта, чтобы иметь возможность в течение зимнего сезона заниматься любимым видом спорта. Наибольшим спросом пользуются шале ski in/ski out, когда подъемник находится в шаговой доступности от жилья и можно съехать с горы прямо к дверям дома.
Впрочем, горнолыжную недвижимость можно использовать и для сдачи в аренду. «До кризиса доходность составляла четыре-шесть процентов годовых. Сейчас доходность таких инвестиций в престижных странах составляет около четырех процентов, а в Восточной Европе — ноль», — говорит Юлия Титова. На доходность недвижимости большое влияние оказывает длина горнолыжного сезона. Впрочем, ряд курортов уже сегодня можно назвать круглогодичными. Сегодня многие альпийские курорты пытаются повысить свою привлекательность за счет организации досуга и в летнее время. Например, создаются высококлассные гольф-курорты.
Автор: Петр Анисимов

Журнал «Эксперт»

Покупка недвижимости дело серьезное, которое редко совершается под влиянием эмоций, и в котором нет места романтике. Но есть города и страны, которые как магнитом притягивают людей, которые покупают недвижимость просто из желания иметь квартиру или дом в любимом городе.

Для того, чтобы эти мечты воплощались в реальность без неприятных сюрпризов, важно отнестись к покупке трезво и заранее проанализировать возможные «подводные камни».
Город мечты
Непререкаемую пальму первенства у романтиков всего мира занимает Париж. Несмотря на высокие цены на недвижимость во Франции которые практически не изменились в связи с кризисом, Париж остается одним из самых востребованных городов мира у покупателей жилья. Наибольшим спросом пользуются квартиры в 6, 7, 8, 15-м округах, где сосредоточено большое количество старых домов. «Париж, как столица моды и самый романтичный город в мире, является самым ярким примером романтической покупки», — отмечает Екатерина Тейн, партнер и  директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Многие приобретают жилье в столице Франции не столько из-за наличия бизнес-интересов, сколько привлеченные очарованием этого города».
Однако у таких покупок есть свои минусы, иногда весьма значительные. «В случае заключения сделки без учета системы налогообложения, налоги могут составлять весьма значительную сумму, а если не платить их в полном объеме, то французские власти добиваются запрета на въезд в страну через суд. Такие случаи бывают редко, но все же происходят», — говорит эксперт Chesterton. 
При покупке недвижимости  во Франции нотариальные сборы, выплаты и налоги составляют сумму порядка 6,5-7% от стоимости недвижимости, чей «возраст» составляет более 5 лет; для новостроек сборы и налоги снижены до 2,5-3%, отмечает директор по развитию Knight Frank Елена Юргенева. Кроме того, при подписании контракта между продавцом и покупателем последний обычно вносит депозит размером около 5 или 10%, который служит гарантией того, что покупка состоится. На обдумывание необходимости приобретения отводится 7 дней, после которых «задний ход» чреват потерями. В частности, с этим столкнулся российский миллиардер Михаил Прохоров, потерявший 10% залога за так называемую «Виллу Леопольда». В августе 2008 года Прохоров согласился купить виллу на Лазурном берегу в Ницце, но впоследствии отказался. Недавно суд постановил, что бизнесмен нарушил условия сделки и обязал его выплатить 39 млн евро.
Не избежать владельцам недвижимости во Франции и уплаты значительных средств на содержание. Нужно ежегодно платить налог на состояние, исчисляемый по прогрессивной шкале (недвижимость до 770 тыс. евро не облагается), а также налог на недвижимость, ставка которого в зависимости от типа недвижимости и ее расположения составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта, отмечают в «Миэль-DPM».
«Кроме налога, в содержание квартиры необходимо включить ее обслуживание, — добавляет менеджер по работе с клиентами отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills Ирина Зонабенд. — Для каждого дома оно варьируется и зависит от нескольких факторов: внесен ли дом в список охраняемых государством архитектурных объектов, каков год постройки, есть ли охрана или подземный паркинг, каковы коммунальные платежи. Как правило, содержание квартиры обходится в 200-250 евро в месяц, включая абонемент на водоснабжение и электроэнергию».
По словам эксперта, в Париже часто квартиры бывают старые, с проблемными коммуникациями, что при покупке может быть сразу не выявлено. «Поэтому если Вы не живете постоянно в квартире и стране, важно иметь страховку на случай, если произойдут какие-либо инциденты в ваше отсутствие (потоп, пожар и т.д.) Особенно это относится к недорогим квартирам», — подчеркивает Ирина Зонабенд.

Город на воде
Если бы на свете не было Парижа, у Венеции не было бы соперников в борьбе за звание самого романтичного города на земле. Однако одно дело приезжать в этот город как турист и наслаждаться прогулками по каналам на знаменитых гондолах и кормить голубей на площади Сан-Марко, другое дело иметь здесь жилье и тратить свое время и деньги на борьбу с сыростью, спасая бесценные фрески в исторических апартаментах.  Далеко не все иностранцы, которые хотят купить квартиры в Венеции, знают, что в старинных палаццо запрещена перепланировка,  и что здесь отсутствует центральное отопление.
Венеция — для тех, кто готов тратить денег, ведь если вы хотите жить в центре, вам придется иметь дело с памятниками архитектуры, а их владельцы обязаны поддерживать в сохранности старинные фрески и лепнину. В среднем содержание квартиры в Венеции обходится в 1 тыс. евро в месяц. Сюда также необходимо приплюсовать стоимость обязательной страховки от возможных наводнений и ежегодный муниципальный налог на имущество в размере до 0,7% от кадастровой стоимости.
Конечно, можно купить и относительно недорогое и комфортное жилье на материковой части города, но к чему тогда вообще затевать покупку жилья в Венеции. Взвесив все за и против, вполне возможно, что вы откажетесь от идеи покупки дома в этом легендарном итальянском городе и делаете выбор в пользу не менее романтичной солнечной Тосканы или побережья Калабрии или Лигурии.
В целом при покупке жилья в Италии, надо быть готовым к уплате таких расходов по сделке,  как услуги юристов, нотариуса (1-4%), уплате регистрационного налога (рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости). Кроме того, при покупке на вторичном рынке уплачивается налог на покупку, на первичном — НДС в размере 10% от кадастровой стоимости, отмечает Елена Юргенева. В Италии покупатель также уплачивает депозит в размере оцененных продавцом убытков на случай отказа от покупки. Как отмечают в «Миэль-DPM», допвыплаты при покупке недвижимости в Италии могут доходить до 12-13% от стоимости покупки (плюс комиссия риэлтора 3%).

Прелести Туманного Альбиона

На самом деле уголки, радующие глаз и сердце, можно найти в самых разных странах.  В противовес романтическому флеру Франции, возьмем соседнюю к ней консервативную Англию. Разве не романтичен дом или квартира в Лондоне с видом на один из парков (и совсем не обязательно Гайд-Парк), которыми изобилует британская столица. Зато инвестиционная привлекательность жилья здесь только растет (свыше 10% в год). За последний год, например, в  Лондонском районе Вестминстер стоимость недвижимости увеличилась на 17%, говорит руководитель отдела зарубежных продаж Chesterton Дмитрий Горбачев.
Также весьма привлекательна во всех отношениях и покупка поместья в одном из британских графств, что, как правило, приносит с собой не только очарование загородной жизни, но и дополнительный бизнес (охотничьи и рыболовные хозяйства, конюшни, сдающиеся в аренду коттеджи и пр.). При умелом распоряжении имуществом доходы с лихвой окупают содержание.
При этом не надо забывать об уплате при покупке гербового сбора, который при стоимости недвижимости свыше полумиллиона фунтов составляет 4%, оплате услуг юристов (0,5%), агентов (1,2%), а также о наличии огромного налога на наследство (40%).
Ищите варианты

Существует еще один аспект эмоциональной покупки, не связанный с конкретной страной. «Если купить понравившееся жилье, не изучив предварительно цены, спрос и предложение на рынке, можно оказаться в ситуации, когда приобретаешь объект дороже рынка, который в дальнейшем сложно продать ввиду каких-либо его особенностей», — добавляет Екатерина Тейн.
В общем, правило для любых покупателей недвижимости одно — заранее оценить все плюсы и минусы своего приобретения. Чтобы не случилось как с тем богатым, но не сильно грамотным представителем США, который  «случайно» купил мост в британской столице под названием London bridge,  думая, это «тот самый мост с башнями, что на всех открытках». В 1968 году будучи уверенным, что покупает Tower Bridge, американский миллионер Роберт МакКуллок приобрел за $2,4 млн предыдущую версию  London Bridge и перевез его к себе в Аризону.
И еще один совет для покупателей, которые, несмотря на все трудности, все же хотят приобрести жилье в любимом городе — ищите варианты. В том же Париже выбор недвижимости достаточно разнообразен, в Британии полноценное поместье можно найти от 6 млн фунтов, а в Венеции вполне реально купить квартиру в центре (площадью 100 кв. м), стоимость содержания которой будет обходиться вам не слишком дорого (400 евро год плюс коммунальные платежи около 200 евро в месяц).  
Автор: Наталья Жогова

Деловая сеть rb.ru

На Лазурное побережье Франции стекается капитал со всего мира: кто-то покупает дома, чтобы перевезти свою семью, кто-то — с целью заработать. Есть категория покупателей, которые охотятся исключительно за ветхими запущенными виллами. Их привлекает простая и сулящая немалый доход арифметика таких сделок, но, как оказывается, на практике и за экономию тоже приходится платить.

Заработать на старине
При упоминании Лазурного берега мне сразу вспоминается фильм «Бассейн» с Аленом Делоном и Роми Шнайдер. Каждый кадр дышит морем и жарой, несмотря даже на то что почти все действие происходит на вилле или у голубой глади бассейна. Моря нет, но ты его чувствуешь, и сразу хочется оказаться там, среди зелени, в прохладной тени дома на берегу.
Именно за этим, а еще отдавая дань моде и престижу, на Лазурное побережье спешат многие. Поэтому найти здесь сегодня недорогую заброшенную виллу становится все сложнее, признают риэлторы. «В некоторых районах их либо практически нет, либо можно пересчитать по пальцам»,— говорит директор французского агентства недвижимости Villas France Инесса Генералова. При этом предложения, которые есть, отнюдь не дешевы. «Сейчас выставлена на продажу старинная вилла площадью 300 кв. м на участке 3 тыс. кв. м в районе Кап-Ферра, ее цена около €15 млн»,— приводит пример она. Но если найти подходящий лот все-таки удается, экономика проекта и правда может удивить.
«Несколько лет назад наши клиенты купили виллу площадью около 1,4 тыс. кв. м за €8 млн. Она пустовала с 1980-х годов. Инвестировали в строительство около €3 млн. Провели внутреннюю реконструкцию и отреставрировали бассейн. И в итоге продали за €23 млн»,— вспоминает директор департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова. Обычно, по словам риэлторов, после переустройства и реконструкции вилла выставляется на рынок в среднем со 100-процентной наценкой. Те, кто специализируется на подобных проектах, как правило, закладывают в эту наценку 30% на работы по реконструкции, 30% прибыли продавца-девелопера и 30% на возможный торг. Еще около 10% может стоить обслуживание долга, если под проект был взят кредит.
Тем же, кто желает или существенно сэкономить, или впоследствии заработать на перепродаже, риэлторы предлагают не тратить время на Лазурном побережье и сразу отправляться вглубь страны. Уже искавшие для себя заброшенную виллу во Франции признаются, что предложение в центральных районах более разнообразно как по цене, так и по качеству. К примеру, в Гаскони можно найти замок конца XIX века с участком площадью 2 га стоимостью €1,5-2 млн, тогда как на побережье от Монако до Канна в основном продаются виллы 50-70-х годов XX века, стоящие больше €10 млн.
Реконструкция по правилам и без
Многие риэлторы предупреждают, что переустройство ветхой виллы, представляющееся на первый взгляд делом весьма выгодным, может обернуться большой головной болью и непредвиденными расходами. Поэтому если интересное предложение все-таки обнаружится, перед тем как ударить по рукам с продавцом, задумайтесь о том, сколько времени и сил вы потратите, чтобы перестроить по вашему вкусу заброшенный дом с облупившейся краской на старинном фасаде и треснувшим мраморным полом. И еще не забудьте о том, что все переговоры — будь то c архитектором или сантехником — вам придется вести по-французски. Переводчик не самый лучший вариант, предупреждают риэлторы. Если вы хотите быть уверены, что вас не обманут, но сами свободно по-французски не говорите, переговоры лучше поручить человеку, которому вы абсолютно доверяете.
Конечно, за чистоту сделки будет отвечать нанятый нотариус, услуги которого обойдутся в среднем около 7% от стоимости покупки, но потом вам самому придется общаться с теми, от кого будет зависеть переустройство вашего дома. Поэтому некоторые риэлторы советуют обращать внимание на дома, продающиеся вместе с проектом реконструкции. Часто подобные сделки включают в себя и услуги риэлтеров по согласованию всех работ по переустройству. Но единых расценок здесь, к сожалению, не существует.
Если же дом с готовым проектом вас не устраивает и все хочется сделать по-своему, стоит внимательнее изучить требования местных властей к реконструкции домов. Самое жесткое ограничение касается площади здания. Она регулируется коэффициентом застройки (Coefficient d`Occupation des Sols, COS), который представляет собой отношение площади постройки к площади участка. На практике это означает, что на земельном участке площадью 1 тыс. кв. м с коэффициентом 0,5 площадь дома не может превышать 500 кв. м. В каждом случае этот показатель индивидуален. Если площадь постройки окажется максимально допустимой в соответствии с коэффициентом COS, то легально расширить приобретенную виллу будет практически невозможно, предупреждает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Поэтому, если не удается согласовать проект, многие собственники, непременно желающие увеличить площадь виллы, выбирают вариант строительства подземного этажа. При этом, как правило, по завершении всех работ такие цокольные этажи «забывают» указать на планировочных чертежах, переданных на утверждение в мэрию.
Такое решение является столь же распространенным, сколь и рискованным: в случае обнаружения «скрытых помещений» их придется ликвидировать и уплатить штраф. Как рассказывают риэлторы, подобные незаконные скрытые помещения — частое дополнение к уже перестроенным виллам класса «люкс» во Франции, поэтому в большинстве случаев брокеры предпочитают делать вид, что не знают о них. Ведь в случае скандала риэлторская компания, знавшая об этом маленьком секрете, но все равно сопроводившая сделку, будет привлечена в качестве третьего лица в деле. «Следует помнить, что гражданская ответственность (в течение десяти лет) за нарушения, допущенные при перестройке дома, автоматически переносится на покупателя объекта в случае его перепродажи»,— добавляет Елена Юргенева. Именно по этой причине, если вдруг в поисках заброшенной виллы вы натыкаетесь на недавно отреставрированный дом, который вас устраивает по всем параметрам, обратите особое внимание на соответствие планировок всех этажей утвержденной строительной документации.
Помимо изменения площади дома обязательного согласования властей требует и изменение фасадов, надстройка мансард. «Так, к примеру, один русский на Кап-д`Антиб построил лишний этаж. Впоследствии его пришлось снести»,— вспоминает Элла Братилова. По ее словам, в некоторых регионах Франции местные власти уделяют особое внимание фасадам и могут запрещать некоторые стили, к примеру хай-тек. Если вы покупаете виллу, которая является памятником архитектуры, вам в обязательном порядке придется согласовывать не только перестройку фасадов, но и изменение внутренней планировки. Если это обычный дом, согласования внутренней перестройки не требуется, но все работы должны проводиться по проекту местного архитектора, отмечает Инесса Генералова. «В случае если дом является памятником архитектуры, никакого согласования на ремонт по вашему вкусу и тем более на перепланировку никто не даст. Возможна только реставрация»,— говорит Елена Юргенева.
Следует помнить и о том, что процесс реставрации жестко регламентирован, вплоть до использования строительных и отделочных материалов, красок определенного состава. Впрочем, по словам брокеров, проверки частных владений на предмет незаконных перепланировок французские власти проводят редко, и в большинстве случаев они инициируются недовольными соседями. Так что следует хорошенько подумать, стоит ли, перестраивая виллу, игнорировать местные законы.
Цена обновления
Как правило, и согласованием проекта, и подбором генподрядчиков занимается архитектор. Стоимость его работ в среднем составляет 7-10% от сметы. «Обычно работа строится по такой схеме: архитектор называет вам общую сумму затрат и, если вы соглашаетесь и подписываете контракт, начинает заниматься вашим проектом»,— рассказывает Инесса Генералова.
По словам Инессы Генераловой, согласование перестройки обычной виллы в среднем занимает от двух до четырех месяцев, инвестиции в перестройку составляют от €1 тыс. до €4 тыс. на 1 кв. м и объем их зависит от предпочтений собственника. В случае реконструкции все работы, включая разработку документации и получение разрешений, длятся около двух лет, добавляет Елена Юргенева. Когда дело доходит до покраски стен, установки сантехники и другой грязной работы, многие уже после одного дня общения с рабочими понимают, что все будет сделано не так быстро, как хотелось бы. Оказывается, общение с сантехниками, электриками и подрядчиками, которые займутся перестройкой вашей виллы во Франции,— это особое удовольствие. «Все происходит очень медленно. Если ты договорился с сантехником, к примеру, на четверг, он преспокойно может не прийти, и приходится вновь записываться и ждать его визита еще неделю»,— рассказывает один из брокеров.
Причина в том, что во Франции очень сложно получить разрешение на работу, если ты нерезидент. Поэтому здесь практически нет конкуренции, особенно в небольших городках, и заказчику приходится выбирать в лучшем случае между двумя компаниями. К тому же здесь никто не торопится.
Автор: Маргарита Федорова

Издательский дом «Коммерсантъ»

Путешествуя на роскошном лайнере по Средиземноморью, меняя каждый день города и страны, легко влюбиться в один из чудесных уголков этого дивного края. Спонтанное вроде бы желание приобрести здесь дом никак нельзя назвать необдуманным: это тот самый случай, когда романтичность идет рука об руку с практичностью.

Путешествие начинается…
Этот регион планеты словно специально задуман для круизов: расстояния между городами легко покрываются ночным переходом корабля, и каждый порт прибытия открывает столь живописные картины, что выбрать лучшую сложно.
Круизов с разными программами много, но представим себе, что мы выбрали один из классических: Генуя, Марсель, Барселона, Ла-Валетта, Тунис, Мессина и снова Генуя. Восемь дней и семь ночей, которые могут серьезно изменить вашу жизнь.
Генуя, один из древнейших портовых городов Средиземноморья, столица богатейшей Генуэзской республики, сегодня производит странное впечатление на разборчивого туриста. Это большой город, в котором стоимость земли всегда была высокой – очевидным свидетельством этого факта являются очень узкие улицы города и дома, карабкающиеся вверх на любом подходящем клочке земли.
Несмотря на обилие интересных музеев, огромный аквариум и близость моря, желание купить здесь дом вряд ли вас посетит. Из-за огромного порта море не всегда видно, хотя морскую воду легко потрогать рукой, спустившись по ступеням набережной. Действительно, Генуя – не самый привлекательный город Лигурии, столицей которой является.
Лигурия считается одной из самых престижных областей Италии и следует сразу за Тосканой по количеству «вторых» домов, которые покупают здесь как сами итальянцы (в основном высококлассные профессионалы и бизнесмены из Милана и Турина), так и иностранные покупатели. Принадлежность к экономически благополучному Северу Италии, а также глубокое красивое море и очарование городков этой области гарантирует краю постоянный и всегда растущий спрос на рынке недвижимости. Цены на жилье в небольших городах стартуют от 5 тыс. евро за квадратный метр, но иногда могут доходить и до 15 тыс., что для Италии рекордно высокая цифра.
Прекрасная Франция
Утром следующего дня высаживаемся в Марселе, у которого много титулов из цикла «самый-самый». Это самый древний город Франции (основан в 600 году до н. э.), самый большой порт Франции и Средиземноморья, второй по величине город Франции после Парижа (если считать население пригородов). Легко догадаться, что гимн Франции, «Марсельеза», носит имя этого города, принявшего сторону республиканцев во времена Французской революции.
Однако нас больше интересует недвижимость, вернемся к ней: квадратный метр в Марселе стоит от 3-5 тыс. евро и выше. Однако, подобно Генуе, для инвестора интересен не сам Марсель, а те области, столицей которых он является: это Лазурный Берег, Прованс и Альпы. Звучит как музыка, но в то же время это самые привлекательные регионы для покупок недвижимости не только во Франции, но и в Европе, и даже в мире.
Обычно в этом регионе ищут виллы, и выбор всегда хорош. Но, если речь идет о жилье в городе, лучше всего покупать в Ницце: самое надежное вложение, и это при ценах 5-6 тыс. евро за квадрат, с подъемом до 7 тыс. за более престижные апартаменты. Так, квартира в 90 кв. м, с высокими потолками, с балконом (во Франции его площадь не входит в общую стоимость квартиры, в отличие от итальянских правил), с кладовкой в подвале, в доме в стиле ар-деко прямо за знаменитым отелем «Негреско», что на Английской набережной, обойдется в 380 тыс. евро. Кризис «отточил» цены до самого приемлемого уровня, когда торговаться уже и не приходится.

«Улыбнитесь, вы в Испании!»
Таков рекламный слоган этой страны, и надо признать: выбор слов удачен. Особенно, если улыбаться предстоит не туристу, а инвестору в жилую недвижимость: обвал цен на недвижимость в этой стране стал притчей в языцех.
Барселона, где нам предстоит провести только один день, не идет ни в какое сравнение ни с Генуей, ни с Марселем. Этот красивый город, второй по величине (1,6 млн жителей) в Испании после Мадрида, равно предрасположен как к бизнесу, так и к искусству и при этом невероятно богат на развлечения. Кажется, стоит выйти на его центральные улицы – и поневоле начнешь пританцовывать, столько энергии и радости разлито в воздухе. Замысловатые творения Гауди переворачивают с ног на голову не только наши представления об архитектуре, но и ставят под сомнение саму систему ценностей, в которой так много места отводится трудам и так мало – радостям жизни.
Здесь хочется остаться жить или хотя бы купить себе жилье, которой стало бы базой для регулярных наездов. Не будем себе отказывать, но что лучше выбрать – квартирку в центре или дом побольше за городом? Квартира в Эщампле (излюбленный квартал каталонской буржуазии) площадью 104 кв. м, 4 спальни, балкон, элементы декора в стиле модерн, стоит 375 тыс. евро. А вот роскошный дом оригинального дизайна площадью в 400 кв. м, в 5 минутах от пляжа, в 20 километрах от Барселоны и в 10 километрах от аэропорта. В доме, помимо 5 спален, есть и домашний кинотеатр; в саду – бассейн с подсветкой, в доме – лифт, во дворе – гараж на три машины. А какие виды на море! Все это обойдется в 2 млн евро, а сдавать такой дом можно за 6-8 тыс. в месяц.
Три самых лучших дня
Нашему лайнеру остается сделать три последних остановки перед возвращением в Геную, и это, пожалуй, самые сливки круиза: Валетта, столица Мальты; Ла-Гулет – порт в 10 км от города Туниса; Мессина – порт Таормины на Сицилии. Каждый город хорош по-своему, жаль, что наше путешествие отводит только три дня на знакомство с ними.
Валетта радует не только красотами природы, уровнем комфорта и редкой дружелюбностью атмосферы, но и особыми условиями налогообложения. Подробности лучше уточнять у адвоката, а мы скажем лишь, что подоходный налог здесь не превышает 15%, что удивительно мало для Европы. За 200 тыс. евро здесь можно купить полностью меблированную квартиру в историческом центре города с двумя спальнями, гостиной, столовой, кухней и 2 санузлами, плюс терраса и балкон.
Тунис, столица одной из самых «приемлемых» для европейца арабских стран, – большой (1,2 млн жителей) приморский южный город, шумный, жаркий, но чарующий своими центральными, прямо-таки «парижскими» кварталами. Здесь за 220 тыс. евро можно купить целый дом в центре: расположенный на участке земли площадью в 390 кв. м дом в арабском стиле, с патио, множеством комнат и даже с домиком для прислуги во дворе.
Наконец, в прелестной Таормине, словно сошедшей со страниц романа в стиле фэнтези, нас ждут все те же свойственные Италии высокие цены. Поэтому не будем искать что-то в самом центре, а, напротив, удалимся из этого чудесного города на 10 км и выберем виллу на море, после реконструкции в 2008 году. Жилая площадь дома 170 кв. м – здесь свободно разместятся 8 человек; плюс жилая пристройка с одной спальней, кухней и санузлом. Есть также бассейн и кладовая; рядом, буквально в 100 метрах, сосновая роща. Цена владения – 950 тыс. евро, что поневоле заставит со вздохом вспомнить предложения на Мальте и в Тунисе.
Возвращаемся в Геную, но согласитесь: круиз получился не только приятным, но и весьма познавательным. Есть над чем подумать.

Журнал «Собственник»