Покупка недвижимости дело серьезное, которое редко совершается под влиянием эмоций, и в котором нет места романтике. Но есть города и страны, которые как магнитом притягивают людей, которые покупают недвижимость просто из желания иметь квартиру или дом в любимом городе.
Для того, чтобы эти мечты воплощались в реальность без неприятных сюрпризов, важно отнестись к покупке трезво и заранее проанализировать возможные «подводные камни».
Город мечты
Непререкаемую пальму первенства у романтиков всего мира занимает Париж. Несмотря на высокие цены на недвижимость во Франции которые практически не изменились в связи с кризисом, Париж остается одним из самых востребованных городов мира у покупателей жилья. Наибольшим спросом пользуются квартиры в 6, 7, 8, 15-м округах, где сосредоточено большое количество старых домов. «Париж, как столица моды и самый романтичный город в мире, является самым ярким примером романтической покупки», — отмечает Екатерина Тейн, партнер и директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Многие приобретают жилье в столице Франции не столько из-за наличия бизнес-интересов, сколько привлеченные очарованием этого города».
Однако у таких покупок есть свои минусы, иногда весьма значительные. «В случае заключения сделки без учета системы налогообложения, налоги могут составлять весьма значительную сумму, а если не платить их в полном объеме, то французские власти добиваются запрета на въезд в страну через суд. Такие случаи бывают редко, но все же происходят», — говорит эксперт Chesterton.
При покупке недвижимости во Франции нотариальные сборы, выплаты и налоги составляют сумму порядка 6,5-7% от стоимости недвижимости, чей «возраст» составляет более 5 лет; для новостроек сборы и налоги снижены до 2,5-3%, отмечает директор по развитию Knight Frank Елена Юргенева. Кроме того, при подписании контракта между продавцом и покупателем последний обычно вносит депозит размером около 5 или 10%, который служит гарантией того, что покупка состоится. На обдумывание необходимости приобретения отводится 7 дней, после которых «задний ход» чреват потерями. В частности, с этим столкнулся российский миллиардер Михаил Прохоров, потерявший 10% залога за так называемую «Виллу Леопольда». В августе 2008 года Прохоров согласился купить виллу на Лазурном берегу в Ницце, но впоследствии отказался. Недавно суд постановил, что бизнесмен нарушил условия сделки и обязал его выплатить 39 млн евро.
Не избежать владельцам недвижимости во Франции и уплаты значительных средств на содержание. Нужно ежегодно платить налог на состояние, исчисляемый по прогрессивной шкале (недвижимость до 770 тыс. евро не облагается), а также налог на недвижимость, ставка которого в зависимости от типа недвижимости и ее расположения составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта, отмечают в «Миэль-DPM».
«Кроме налога, в содержание квартиры необходимо включить ее обслуживание, — добавляет менеджер по работе с клиентами отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills Ирина Зонабенд. — Для каждого дома оно варьируется и зависит от нескольких факторов: внесен ли дом в список охраняемых государством архитектурных объектов, каков год постройки, есть ли охрана или подземный паркинг, каковы коммунальные платежи. Как правило, содержание квартиры обходится в 200-250 евро в месяц, включая абонемент на водоснабжение и электроэнергию».
По словам эксперта, в Париже часто квартиры бывают старые, с проблемными коммуникациями, что при покупке может быть сразу не выявлено. «Поэтому если Вы не живете постоянно в квартире и стране, важно иметь страховку на случай, если произойдут какие-либо инциденты в ваше отсутствие (потоп, пожар и т.д.) Особенно это относится к недорогим квартирам», — подчеркивает Ирина Зонабенд.
Город на воде
Если бы на свете не было Парижа, у Венеции не было бы соперников в борьбе за звание самого романтичного города на земле. Однако одно дело приезжать в этот город как турист и наслаждаться прогулками по каналам на знаменитых гондолах и кормить голубей на площади Сан-Марко, другое дело иметь здесь жилье и тратить свое время и деньги на борьбу с сыростью, спасая бесценные фрески в исторических апартаментах. Далеко не все иностранцы, которые хотят купить квартиры в Венеции, знают, что в старинных палаццо запрещена перепланировка, и что здесь отсутствует центральное отопление.
Венеция — для тех, кто готов тратить денег, ведь если вы хотите жить в центре, вам придется иметь дело с памятниками архитектуры, а их владельцы обязаны поддерживать в сохранности старинные фрески и лепнину. В среднем содержание квартиры в Венеции обходится в 1 тыс. евро в месяц. Сюда также необходимо приплюсовать стоимость обязательной страховки от возможных наводнений и ежегодный муниципальный налог на имущество в размере до 0,7% от кадастровой стоимости.
Конечно, можно купить и относительно недорогое и комфортное жилье на материковой части города, но к чему тогда вообще затевать покупку жилья в Венеции. Взвесив все за и против, вполне возможно, что вы откажетесь от идеи покупки дома в этом легендарном итальянском городе и делаете выбор в пользу не менее романтичной солнечной Тосканы или побережья Калабрии или Лигурии.
В целом при покупке жилья в Италии, надо быть готовым к уплате таких расходов по сделке, как услуги юристов, нотариуса (1-4%), уплате регистрационного налога (рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости). Кроме того, при покупке на вторичном рынке уплачивается налог на покупку, на первичном — НДС в размере 10% от кадастровой стоимости, отмечает Елена Юргенева. В Италии покупатель также уплачивает депозит в размере оцененных продавцом убытков на случай отказа от покупки. Как отмечают в «Миэль-DPM», допвыплаты при покупке недвижимости в Италии могут доходить до 12-13% от стоимости покупки (плюс комиссия риэлтора 3%).
Прелести Туманного Альбиона
На самом деле уголки, радующие глаз и сердце, можно найти в самых разных странах. В противовес романтическому флеру Франции, возьмем соседнюю к ней консервативную Англию. Разве не романтичен дом или квартира в Лондоне с видом на один из парков (и совсем не обязательно Гайд-Парк), которыми изобилует британская столица. Зато инвестиционная привлекательность жилья здесь только растет (свыше 10% в год). За последний год, например, в Лондонском районе Вестминстер стоимость недвижимости увеличилась на 17%, говорит руководитель отдела зарубежных продаж Chesterton Дмитрий Горбачев.
Также весьма привлекательна во всех отношениях и покупка поместья в одном из британских графств, что, как правило, приносит с собой не только очарование загородной жизни, но и дополнительный бизнес (охотничьи и рыболовные хозяйства, конюшни, сдающиеся в аренду коттеджи и пр.). При умелом распоряжении имуществом доходы с лихвой окупают содержание.
При этом не надо забывать об уплате при покупке гербового сбора, который при стоимости недвижимости свыше полумиллиона фунтов составляет 4%, оплате услуг юристов (0,5%), агентов (1,2%), а также о наличии огромного налога на наследство (40%).
Ищите варианты
Существует еще один аспект эмоциональной покупки, не связанный с конкретной страной. «Если купить понравившееся жилье, не изучив предварительно цены, спрос и предложение на рынке, можно оказаться в ситуации, когда приобретаешь объект дороже рынка, который в дальнейшем сложно продать ввиду каких-либо его особенностей», — добавляет Екатерина Тейн.
В общем, правило для любых покупателей недвижимости одно — заранее оценить все плюсы и минусы своего приобретения. Чтобы не случилось как с тем богатым, но не сильно грамотным представителем США, который «случайно» купил мост в британской столице под названием London bridge, думая, это «тот самый мост с башнями, что на всех открытках». В 1968 году будучи уверенным, что покупает Tower Bridge, американский миллионер Роберт МакКуллок приобрел за $2,4 млн предыдущую версию London Bridge и перевез его к себе в Аризону.
И еще один совет для покупателей, которые, несмотря на все трудности, все же хотят приобрести жилье в любимом городе — ищите варианты. В том же Париже выбор недвижимости достаточно разнообразен, в Британии полноценное поместье можно найти от 6 млн фунтов, а в Венеции вполне реально купить квартиру в центре (площадью 100 кв. м), стоимость содержания которой будет обходиться вам не слишком дорого (400 евро год плюс коммунальные платежи около 200 евро в месяц).
Автор: Наталья Жогова
Деловая сеть rb.ru
Об авторе