Архив автора cofradmin

Вследствие ситуации сложившейся в мировой экономике стоимость некоторых объектов жилой недвижимости в шикарном Сен-Тропе, знаменитом на весь мир французском курорте, снизилась на пару миллионов… Однако кого здесь могут побеспокоить такие мелочи?

В клубе «55», расположенном на пляже неподалеку от Сен-Тропе, кусочек дыни стоит больше €20, однако посетителей у заведения – хоть отбавляй. Судя по контингенту – банкиры с семьями, восточноевропейские плейбои, престарелые французские парочки, усыпанные бриллиантами – никакой рецессии мировой экономики и не бывало.
Подобную картину можно наблюдать и в самом Сен-Тропе. Недавно сюда заезжали американские звезды – Кейт Мосс и Сиенна Миллер, девушки провели свой отдых, загорая на пляже и занимаясь шопингом. Однако не только знаменитости покупают себе купальники в магазинах модных домов Hermès, Gucci и Prada. Даже сейчас, в сентябре, маленькая бухта буквально забита дорогими яхтами, принадлежащими крупным промышленникам. И этих людей не трогают заоблачно высокие цены: они не видят никакой проблемы в том, что аренда лежака (без полотенец) стоит €30, и готовы без колебаний платить эту сумму каждое утро. «Целый год они проводят в офисе, и когда ступают на мягкий морской песок, то моментально забывают о ценах», – говорит Энтони Бруни из риэлторской компании Savills Rivera Estates.
Но если по местным жителям и туристам не скажешь, что их смущают цены в баре или магазине, то падение уровня продаж местной недвижимости красноречиво показывает, что даже богатейшие люди считают недвижимость Французской Ривьеры неоправданно дорогой. По словам Энтони Бруни, объем сделок снизился на 60%, а на рынок пришло большое количество «вынужденных продавцов». «Конечно, сами продавцы никогда не скажут вам, что им просто необходимо продать свою недвижимость, однако, это чувствуется», – добавляет эксперт.
Текущее состояние рынка
Местные риэлторы не слишком обеспокоенны сложившейся ситуацией. «Ну да, люди потеряли какие-то деньги, но ведь они не разорились и, поверьте, осталось у них очень не мало, – говорит Энтони Бруни. – Мы думали, что этот сезон будет катастрофой, однако он просто был достаточно вялым, ничего особенного».
В сентябре-феврале рыночная активность практически сошла на нет, но уже в марте на рынок начали возвращаться покупатели. Цены снизились примерно на 10–20%, а число россиян заинтересованных в приобретении наиболее дорогих объектов  резко сократилось. Самой дорогой сделкой этого лета стала продажа дома за €17 млн. Для сравнения: по неофициальной информации самой дорогой сделкой лета 2008 года в Сен-Тропе стала продажа виллы стоимостью €41 млн.
Стюарт Болдок, сотрудник фирмы Property Vision, продающей недвижимость во Франции, утверждает, что он отмечал ажиотажный спрос со стороны французских, итальянских и английских семей на квартиры и пляжные дома в регионе стоимостью менее €20 млн. Россияне, всегда составлявшие значительный процент покупателей недвижимости в Сен-Тропе, в этом году «поумерили свой аппетит».
Фотографии президента Франции, Николя Саркози, и его супруги Карлы Бруни, нежащихся под теплым солнцем на курорте Golfe de St Tropez сослужили Сен-Тропе хорошую службу и привлекли сюда много солидных покупателей зарубежной недвижимости. «Сен-Тропе – гораздо менее «испорчен», чем другие районы Средиземноморского побережья Франции. В основном здесь живут люди, которые скопили свое богатство уже давно. Они ведут себя сдержанно и не сорят деньгами. Регион также известен своими виноградниками и тенистыми, извилистыми аллеями. Основная проблема в том, что даже сейчас на рынке города крайне мало предложений дешевле €18 миллионов», – говорит Стюарт Болдок.
Не хватило на Сен-Тропе? Покупай в пригороде
Естественно, недвижимость в пригородах Сен-Тропе стоит дешевле, чем в самом городе. К примеру, шикарная вилла с шестью спальнями, отдельным помещением для прислуги, окруженная виноградниками и расположенная в деревеньке La Croix Valmer, недалеко от Сен-Тропе, в двух шагах от местного рынка, стоит «всего €4,2 млн., подобный объект в самом Сен-Тропе обойдется вам минимум в €10 млн.», – говорит Энтони Бруни.
Подобная разница в ценах приводит к росту популярности пригородов Сен-Тропе и деревень, расположенных поблизости, ведь сегодня люди стали внимательнее подходить к покупкам. «Два года назад, когда здесь была «русская эйфория», все было абсолютно по-другому», – добавляет Бруни.
Звездный курорт
Извилистые сельские дорожки, благоухающие сосны и нетронутые пляжи – вот основные достоинства региона Сен-Тропе. В конце IXX века великие художники Матисс и Синьяк писали здесь свои картины, любуясь выкрашенными в пастельные тона домиками и лазурным морем. В середине XX века здесь творил Пикассо. В пятидесятых на пляже Plage de Pampelonne отдыхали молодые актрисы Бриджит Бардо и Франсуа Харди.
Во второй половине XX века пляжный отдых на Лазурном побережье стал пользоваться популярностью у многих звезд и аристократов. Роджер Мур приехал сюда в 1970-х, Донателла Версаче отдыхала здесь в 1980-х, Наоми Кэмпбелл и Линда Евангелиста – в 1990-х. А пять лет назад сюда начали слетаться жители стран восточной Европы, в частности Румынии и, естественно, наши соотечественники. «Как правило, они покупали большие объекты в Каннах или в Сен-Жан-Кап-Ферра, и было очень непросто изменить предпочтения этих новых покупателей и убедить их в том, что необязательно покупать виллу с 11 спальнями, а можно приобрести дом поменьше и наслаждаться шикарным видом на побережье», – рассказывает Энтони Бруни.
Естественно, присутствие богатых покупателей и небывалый спрос «подстегнули» цены на местную недвижимость. Небольшие апартаменты рядом с гаванью Сен-Тропе стоят около €2,97 млн, а вилла с пятью спальнями и видом на море обойдется более чем в €18 млн. При этом стоит учесть, что дорога от аэропорта в Ницце крайне загружена, и путешествие длиной в 100 км может занять более трех часов. К тому же курортный сезон в Сен-Тропе и окрестностях не так и долог. Так что стороннему покупателю цены могут показаться как минимум неоправданно завышенными, а скорее даже просто «сумасшедшими». Однако за престиж приходится платить.

Взгляд в будущее
В краткосрочной перспективе цены продолжат оставаться высокими, однако сделать долгосрочные прогнозы – весьма затруднительно. «Даже самые обеспеченные покупатели, как правило, не оплачивали приобретения целиком из своего кармана – все брали банковские ссуды, размер которых достигал 70–80% от стоимости объекта. А если речь идет о вилле за €20 млн, то это очень большие деньги. Нотариусы и адвокаты теперь начинают требовать возвращения долга. У меня есть друг-банкир, который планирует на этой неделе лично посетить несколько домов и серьезно поговорить с их владельцами», – говорит Энтони Бруни.
Небольшая «встряска» в верхнем ценовом сегменте, пойдет рынку только на пользу, утверждает эксперт, на рынок будет выставлено больше объектов, соответственно и условия покупки станут более выгодными. За апрель-июнь этого года французская экономика выросла на 0,3%. Если на рынке Сен-Тропе начнут доминировать местные покупатели, то, само собой, они не будут платить тех баснословных сумм которые выкладывали россияне. Однако, по мнению Энтони Бруни, даже если цены и снизятся еще немного, то в скором времени они вновь вырастут. «Что бы не происходило с мировой экономикой – недвижимость в Сен-Тропе это золотая жила», – говорит она.
Автор: Anna Tyzack (The Telegraf)
Перевод: Николай Стрельников

Париж – это город, который еще долго будет подкупать своим своеобразием иностранцев, город, в который будут влюбляться и куда будут возвращаться снова и снова. А значит, всегда будет и спрос на апартаменты в районе Елисейских Полей, на особняки респектабельной авеню Фош, на квартиры на площади Трокадеро с видом на Эйфелеву башню. Все это ценности, которые уценке не подлежат.

Обвал цен отменяется
Очарование Парижа кроется в том, что он остается верен самому себе: как и несколько десятков лет назад, по утрам тут пахнет свежим хлебом и круассанами, на улицах играют музыканты, сидят художники и торговцы книгами, в кафе подают изумительное мороженое… Париж не спешит превратиться в безликий мегаполис из стекла и бетона – здесь особняки не сносят, а реконструируют, смелые же архитектурные эксперименты в основном выносят за черту столицы. И в то же время это город современный и космополитичный, в котором есть все для жизни, отдыха и ведения бизнеса.
Париж остается одним из самых востребованных городов мира у покупателей недвижимости. Тем не менее, мировые тенденции не могли не коснуться и этого рынка. Активность на нем заметно упала: с прошлого года объем сделок снизился на 40%, признает Дженнифер Фурт, менеджер по работе с клиентами департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills. Инвесторы не торопятся покупать, осторожничают, торгуются, ссылаясь на кризисную конъюнктуру. Собственники же, зная цену своему объекту, не спешат давать скидки, дожидаясь лучших времен. «Большинство продавцов не желают снижать цену, потому что это их основной дом и, продав его, они хотят купить что-то попросторнее», – добавляет Дженнифер Фурт.
Иногда можно выторговать скидку от 3 до 10%, говорит она, но бывают и более удачные для покупателя случаи. «Некоторые квартиры переоценены владельцами, и по прошествии нескольких месяцев они признают, что нужно выставить адекватную цену. Например, у нас выставлена на продажу квартира площадью 130 кв.м с видом на Эйфелеву башню, – рассказывает риэлтор. – Первоначально она стоила 2 млн евро, но затем владелец согласился привести цену в соответствие с рыночными реалиями и снизил ее до 1,65 млн евро, поскольку желает продать квартиру как можно быстрее». Впрочем, это скорее исключение: все специалисты утверждают, что в престижных местах цены остаются неизменными. Они предупреждают, что не стоит ожидать таких же скидок, как в Лондоне или Дублине, где рынок уже снизился на 25–30%, приблизившись к ценам 1998 года.
Почем квадратный метр мечты?
Самые дорогие районы французской столицы – XVI и VIII округа, примыкающие к Елисейским Полям, окрестности Дома Инвалидов, набережная Анатоля Франса и набережная д’Орсе в VII округе, бульвары Сен-Жермен и авеню Монтень, улица Габриэль, остров Ситэ и остров Сен-Луи в IV округе.
Как сообщила Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM», сегодня цена квадратного метра элитной парижской недвижимости варьируется между 9 и 14 тыс. евро, однако в престижных округах (IV, V, VI, VII, VIII и XVI) цены могут доходить до 25–30 тыс. евро за кв.м (например, на авеню Монтень). Цены в округах среднего класса остаются в пределах 7 тыс. за кв.м.
В пригородах стоимость недвижимости снизилась приблизительно на 10% и составила в среднем 5–8 тыс. евро за кв.м. «Это снижение касается только стандартной недвижимости с небольшими площадями. Цены на престижную  столичную недвижимость во Франции остаются стабильными», – напоминает Наталья Завалишина. В таблице даны средние цены на апартаменты во всех округах Парижа.
Жемчужины Парижа
Приведем несколько примеров того, что из «элитки» можно купить сегодня в Париже. Так, в доме, расположенном в «Золотом треугольнике» и выстроенном в характерном для Парижа стиле османн (такие дома за просторные планировки русские покупатели особенно полюбили), за 3 млн евро продаются апартаменты размером 150–180 кв.м. Это может быть жилье с большим коридором, гостиной, столовой, кухней, 2 спальнями, 2 ванными комнатами и балконом.
В VII округе, на рю Фабер, в прекрасных домах, расположенных в окружении зелени и парков, предлагаются квартиры площадью около 200 кв.м. «Всего» за 6 млн евро покупатель получит большую гостиную с видом на эспланаду Собора Инвалидов, 4 cпальни, 3 ванных комнаты, полностью оборудованную кухню и 2 комнаты для прислуги.
5,5 млн евро будет стоить квартира площадью 350 кв.м на авеню Фош, одной из самых респектабельных улиц Парижа, обжитой арабскими шейхами и российскими олигархами. За эти деньги можно получить шикарные апартаменты в классическом стиле, с потолками высотой в 4 м и множеством помещений. Впрочем, на этой же улице можно подобрать и апартаменты по 2–2,5 млн евро, но меньшей площади – 120–140 кв.м, с отделкой в современном стиле, и даже небольшую квартиру (гостиная, спальня, гардеробная, ванная) за полмиллиона.
На площади Трокадеро  XVI округе можно купить жилье с видом на Эйфелеву башню и Сену и за 3, и за 9 млн евро. Апартаменты в 280 кв.м с большой входной группой, оформленные в стиле классицизм, 4 спальнями, двойной гостиной, столовой, одним машино-местом в гараже – все это идет по цене 4 млн евро. Частная пятиуровневая резиденция площадью 450 кв.м с 6 спальнями и зимним садом, с красивым садом во дворе может стоить 6–6,5 млн евро.
Хозяин «лишних» 40 млн евро может стать счастливым обладателем целого антикварного особняка в XVI округе – с роскошными интерьерами в дворцовом стиле и ухоженным садом.
Есть элитные квартиры и в VIII округе. Например, на авеню Матиньон продаются апартаменты в 350 кв.м. Здесь 4 спальни, обеденная зона, большая оборудованная кухня, имеется хаммам, в вестибюле – патио. Есть и паркинг. Все удовольствие обойдется в 5,5 млн евро.
Новостройки на окраинах
Специфика парижского рынка новостроек в том, что их почти нет в центре города, они жмутся к окраинам или располагаются за кольцевой автодорогой. «Их стоимость зависит от местонахождения и уровня проекта. На новостройки среднего уровня и выше (те, в которых хороший уровень качества строительства, гараж с кондиционером, двойные стекла и т.д.) в пригородах с удаленностью 5–10 км от Парижа (например, в Suresnes, Rueil, Chatou Le Vésinet и пр.) цены составляют приблизительно 6 тыс. евро за кв.м, – рассказывает Наталья Завалишина. – В пригородах более отдаленных, находящихся на расстоянии 15–20 км от Парижа, они немного ниже и колеблются между 4 и 5 тыс. евро за кв.м. В провинции цены на новостройки хорошего качества составляют 3–4 тыс. евро, те же цены здесь и на вторичную недвижимость».
Дженнифер Фурт утверждает, что цены на качественные новостройки не претерпели изменений. «Снизился лишь размер регистрационного взноса – до 2,5% от стоимости, в то время как в случае приобретения недвижимости в старинных зданиях он составляет 5,5%».
Автор: Ирина Богатырева

Журнал «Мир и Дом International»

Рынок недвижимости Франции после официального выхода страны из рецессии пошел вверх. Цены на парижские дома и квартиры показали рост, но дешевеющая недвижимость в отдельных районах страны вновь стала привлекать иностранных инвесторов, особенно из Великобритании. Все говорит о том, что французская экономика миновала дно кризиса.

Согласно отчету Национальной ассоциации агентов по недвижимости Франции, цены на жилье во втором квартале текущего года выросли по сравнению с аналогичным показателем 2008-го на 3,9%. С поправкой на инфляцию рост составил 2,97% – наибольшее квартальное увеличение начиная со второго квартала 2004-го года.
Весомый вклад в этот рост внесла дорожающая недвижимость в Париже. Так, согласно подсчетам аналитиков, средняя цена на столичные французские квартиры в реальном выражении выросла на 3,6%. Таким образом, стоимость квадратного метра в парижских апартаментах во втором квартале составила 2972 евро. Что касается особняков, то их цена возросла на 3%, и квадратный метр в доме стоит чуть больше 2000 евро.
Эксперты объясняют рост цен общей стабилизацией экономики Франции: не так давно страна официально вышла из состояния рецессии, в котором пребывала с прошлого года. В 2008-м ВВП Франции вырос всего на 0,3%, однако начиная с третьего квартала экономика пребывала в рецессии. Многие аналитики предполагали, что в текущем году французский ВВП снизится еще на 3,3%, однако ко всеобщему удивлению уже во втором квартале 2009-го этот показатель вырос на 0,3%, что позволило Франции в числе первых европейских стран официально заявить о том, что рецессия закончилась. Рост ВВП во многом был обусловлен увеличением потребительских расходов и экспорта. Помимо этого, рост цен на недвижимость во Франции был спровоцирован снижением процентных ставок по ипотечным кредитам. И несмотря на то что французские банки, как и большинство финансовых институтов мира, ужесточили требования к заемщикам, низкие ставки привлекли покупателей.
Ипотечный рынок Франции, являющийся одним из крупнейших в Европе, вообще отличается стабильностью. 80% всех занятых единиц жилья в этой стране приобретены по ипотеке. В период с 2004 по 2007 годы общее число выдаваемых во Франции ипотечных кредитов росло на 14% ежегодно. Несмотря на мировой финансовый кризис, с начала 2009-го местный ипотечный рынок, по подсчетам Global Property Guide, вырос на 8,7% и достиг 710 млрд евро. Для сравнения: в 2000 году этот показатель составлял 305 млрд евро. За последние 8 лет вклад рынка ипотеки во французскую экономику ощутимо вырос. В 2000 году этот вид кредитования составлял 21% от ВВП, а уже в 2008-м достиг 37,5% от ВВП.
Что касается собственно процентной ставки, то в июне текущего года она была установлена на уровне 4,33% годовых – на 0,8% ниже декабрьской 2008 года.
Кстати, немаловажную роль в восстановлении рынка недвижимости сыграло и французское правительство. Объем субсидий на жилищное строительство в прошлом году достиг 34 млрд евро, или 2% от ВВП. Около 40% всех новых жилых объектов получили разного рода субсидии.
Стоит упомянуть и еще об одном факторе, благодаря которому французский рынок недвижимости взял курс на восстановление. Падение цен, которое наблюдалось в конце прошлого года и весь первый квартал текущего (а в некоторых регионах страны недвижимость подешевела на 20-25%), спровоцировало привлечение иностранцев, которые раньше откладывали покупку жилья во Франции по причине дороговизны. Это касается, в первую очередь, граждан Великобритании, которые составляют около половины всех иностранцев, приобретающих французскую недвижимость. В текущем году увеличилось количество рейсов из Великобритании во Францию, в том числе на юг и юго-восток страны – регион, традиционно привлекающий желающих приобрести «второй дом». Так, по подсчетам Notaires de France и FNAIM, 64% покупателей недвижимости на морском курорте Сен-Жан-Кап-Ферра на Лазурном Берегу – это иностранцы. Заграничные покупатели также традиционно любят Ниццу, Канны и другие прибрежные города, а также горные Шамони, Валь д’Изер и Ле-Же.
Кстати, собственно о покупке недвижимости во Франции – ее могут совершить граждане любого государства. Причем, приобретая французский домик или квартиру, приезжий получает статус иностранного резидента. И как только он становится обладателем документов о собственности, у него появляется возможность подавать документы в посольство Франции на получение многократной визы. Также существует возможность получения вида на жительство. Сам процесс покупки занимает от одного до трех месяцев. За это время приобретаемая недвижимость будет проверена на предмет юридической чистоты, а новый собственник будет зарегистрирован в специальном бюро. Иностранец также может обратиться во французские банки за ипотечным кредитом. Обычно ставка по кредиту для нерезидентов составляет около 4% годовых, а размер выдаваемого кредита составит в среднем 30% от цены приобретаемого объекта.
Для тех людей, которые уже владеют недвижимостью во Франции и сдают ее внаем, будет интересна и статистика по рынку аренды жилья. С 2000 по 2008 годы индекс аренды в среднем по стране рос на 28% в год. Причем в Париже стоимость арендованной квартиры могла увеличиваться на 126% ежегодно. Но из-за финансового кризиса доход от аренды резко снизился. По данным Global Property Guide, в июле текущего года доход от аренды квартир в Париже варьировался в пределах от 3,6% до 5,3%. Причем, по мнению экспертов, чем меньше сдаваемые апартаменты, тем доход выше.
Автор: Мария Кузнецова

Журнал «Собственник»

Лето прошло, но будем оптимистами: возможность получать от жизни удовольствие есть всегда, в любое время года. Зима, вопреки расхожему мнению, вовсе не повод замыкаться в четырех стенах – можно найти дела на воздухе. Например, покататься на горных лыжах. А чтобы занятия эти были более комфортными, познавательными, да еще и выгодными для семейного бюджета – можно присмотреться к недвижимости на горнолыжных курортах в Европе.

В чем отличия от «приморской» недвижимости
«Горнолыжная» недвижимость должна располагаться на соответствующем курорте – это понятно. А нет ли у нее каких-то еще отличительных черт по сравнению с обычной? Скажем, в размерах, планировках, еще чем-то подобном? Опрошенные нами эксперты уверяли, — почти нет. «Это – те же объекты, что предлагаются и в других местах: студии, квартиры, коттеджи и т.д., — заявила Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». – Максимальные отличия – в некоторых комплексах есть дополнительные помещения в виде сушилок для одежды и снаряжения, как в любом отеле для горнолыжников».
«Инфраструктура этих объектов ориентирована на отдых, — отмечает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Отличия от тех объектов, что мы продаем, например, на море, сводятся к тому, что в горнолыжных комплексах больше закрытых помещений. Бассейны – не открытые, а под крышей, с подогреваемой водой. В самих квартирах и домах меньше террас и эксплуатируемых кровель».
И на Западе, и на Востоке
Страны, где строится и продается горнолыжная недвижимость – естественно, те же, где популяризируется и развивается горнолыжный туризм и отдых. «Это традиционно Австрия, Италия, Франция, Швейцария, Андорра, — перечисляет Елена Некрытова («Новое Качество»). – А также Болгария. В последнее время развиваются горнолыжные курорты в Черногории – Колашин и Жабляк. Соответственно, там строятся и объекты недвижимости».
Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock еще больше расширил географию и в качестве примеров он привел Румынию (активно развивающийся регион Пояна Брашов), польский Закопане, курорты в Чехии. Даже объект в испанской Коста-Браве может заинтересовать горнолыжника – кататься там, конечно, негде, но не так далеко до Андорры…
Теперь о том, где недвижимость популярнее всего у российских покупателей. Это, бесспорно, Болгария. «Последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на такие курорты, как Пампорово, Банско, Боровец, Чепеларе, Смолян, Велинград, Самоков, — говорит Михаил Михов, генеральный директор агентства зарубежной недвижимости «В раю».
Повышенный интерес, с точки зрения эксперта, объясняется тем, что к 2011 году Болгария войдет в Шенгенскую зону, после чего владельцы недвижимости смогут спокойно передвигаться по другим странам, имея одну визу. К этому времени, по его мнению, ожидается повышение цен, поэтому сейчас можно выгодно приобрести квартиру или дом с целью последующей перепродажи. «Болгары отличаются гостеприимством, почти все население страны русскоговорящее, поэтому отсутствует языковой барьер, что создает дополнительный комфорт», — заключает Михаил Михов.
От себя обратим внимание еще на один фактор – фантастическую дешевизну болгарской недвижимости. Цена на объекты начинается от 18 тыс. евро, т.е. меньше 1 млн. руб. на наши деньги.
У состоятельных людей самыми популярными оказываются другие страны – Германия, Австрия, Италия, Франция и Швейцария. «Здешние курорты – с развитой инфраструктурой, — отмечает Елена Некрытова («Новое Качество»). – Здесь можно не только покататься на трассах различной сложности, но и отдохнуть после, посетив отличные SPA салоны, ресторанчики с прекрасной кухней, и все прочее, что предполагает хороший сервис и отдых».
Классификация и цены
Теперь о предложениях – чуть подробнее. Дешевле всего, как уже говорилось, Болгария – здесь цена продажи начинается от 550-600 евро за кв. м. «Болгарские застройщики понимают, что низкая цена – их главный козырь, — говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Поэтому они стараются минимизировать площадь объекта. В этой стране не редкость апартаменты в 25-30 кв. м. Итоговая цена объекта находится в пределах 18-20 тыс. евро».
Другой ценовой полюс – Западная Европа. «К примеру, в Австрии нужно рассчитывать на стоимость квадратного метра хороших апартаментов около 3 тыс. евро, в Андорре около 4 тыс. евро и выше, а во Франции, например, в Шамони, около 4,5-5 тыс. евро и выше», — отмечает Елена Некрытова («Новое Качество»). Добавим также, что на этих курортах практически отсутствуют предложения «экономных» площадей – объекты изначально ориентированы на более состоятельных людей, которые на себе, любимых, не экономят. Так что приведенные выше цены следует умножать не на 25-30, как в Болгарии, кв. м общей площади, а на 60 минимум…
Общеизвестно, что низкая цена – это привлекательно, однако часто таит в себе различные риски. С «горнолыжной» недвижимостью возможны долгострой, недостаточное качество строительства, проблемы с надежностью компании-застройщика – в общем, те же «траблы», что хорошо знакомы нам с недвижимостью московской. Но есть и свои специфические опасности.
«Довольно часто сверхдешевое предложение означает, что собственно курорта и нет, — рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Вокруг или не существует никакой инфраструктуры, или еще только идет ее строительство. В результате нормально пользоваться (т.е. получать удовольствия от катания) невозможно. Покупатель оказывается перед невеселой альтернативой: либо проводить отпуск в условиях стройки, надеясь, что года через два все обустроится, либо попытаться свою недвижимость продать. Такое обычно если и возможно, то только с дисконтом процентов в 30».
Не только цена…
Многие наши люди никак не расстанутся с заблуждением, что цена, которую просит продавец – это все траты, которые предстоят при приобретении недвижимости. На самом деле, предстоят дополнительные платежи: налоговые и гербовые сборы, агентские вознаграждения, гонорары адвокату и т.п. – из-за чего сумма существенно вырастает. В среднем для недвижимости (любой, и на горнолыжных курортах в том числе) следует ориентироваться на «добавку» в 5-10% от стоимости покупки. Но это именно в среднем – от страны к стране величина разнится. Как правило, в странах Восточной Европы дополнительные платежи выше и достигают иногда 12% — тамошний рынок менее зрелый. В Западной Европе иногда удается уложиться в 3-6% — и на рынке порядка больше, и цены на недвижимость (от которых и рассчитываются эти проценты) повыше.
…и не только покупки
Еще один вопрос, о котором наши эксперты очень советовали не забывать – постоянные платежи. Квартира, апартамент, вилла – все это требует постоянных «вливаний»: квартплата, коммунальные платежи, налоги… Даже если вы совершенно не пользуетесь своим недвижимым имуществом бОльшую часть года, платить за него все равно придется.
«В Болгарии коммунальные расходы в среднем составляют около 50-60 евро за апартаменты с одной спальной комнатой, а эксплуатационные расходы – около 1 евро в месяц за 1 кв. м, — говорит Елена Некрытова («Новое Качество»). – Есть еще ежегодный налог – 0,15% от оценочной стоимости объекта. В Черногории коммунальные расходы в среднем  составляют 50-100 евро в месяц и оплачиваются по реальному потреблению, эксплуатационные расходы – в среднем 1-2 евро в месяц за 1 кв. м. Ежегодный налог – от 0,08% до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости, точный размер зависит от типа недвижимости, местоположения, давности постройки, и прочих аспектов».
В некоторых странах существует довольно сложная система налогообложения:  к примеру есть ежегодный налог на недвижимость  во Франции (около 10 евро с 1 кв. м), налог на проживание (примерно та же сумма), а коммунальные платежи оплачиваются по счетчикам.
Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что примерно прикинуть будущие расходы на содержание недвижимости можно исходя из двух параметров: ее стоимости, а также наличия инфраструктуры. «В самых эконом-вариантах расходы составят в районе 1% в год, — говорит эксперт. – Платить за апартамент стоимость 100 тыс. евро придется по 1000. Но может случиться и так, что ваш объект небольшой, всего 35 кв. м, но комплекс оснащен полным набором инфраструктуры – парковка, охрана, бассейн… Цена содержания в этом случае может доходить до 4-5% в год». Кстати, по мировым меркам это не предел: в Вермонте (США) есть объекты, где содержание обходится в 6-7% в год.
Существуют страны (например, добавляет Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»), где россияне не имеют права покупать недвижимость как на физические лица. (На эту тему читайте нашу статью «Покупка недвижимости за границей: как из «физика» превратиться в «юрика»»). Для владения необходимо создавать фирму, что подразумевает оплату услуг местного бухгалтера – в итоге стоимость содержания недвижимости составляет 1000-1200 евро в год.
Кризис, как известно, является лучшим временем для долгосрочных инвестиций. Та же болгарская недвижимость еще полтора года назад стоила порядка 1000 евро за кв. м – сегодня ее цена упала почти вдвое. Так что те, кто вложатся в виллы и апартаменты сегодня, без сомнения, выиграют – когда кризис закончится, то и возобновится рост цен.
Правда, чтобы приобретение оказалось выгодным, следует соблюдать несколько простых правил. Покупать недвижимость только через солидное агентство. Смотреть за тем, чтобы управляла комплексом известная и уважаемая компания. И, конечно, не хватать самое дешевое – это кратчайший путь к тому, чтобы купить нечто «проблемное».
Автор: Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Даже сейчас, когда мир погрузился в рецессию и люди начали экономить на всем, самые привлекательные уголки Европы пользуются стабильным спросом у покупателей недвижимости.

Недавно сотрудники журнала журнал Forbes попросили экспертов назвать пять простых, нетронутых и спокойных мест для постоянного проживания в Европе. На основе их ответов и был составлен данный рейтинг.
1. Патмос, Греция
Население: менее трех тысяч человек
Патмос – один из множества островов затерянных в Эгейском море, к тому же весьма скромных размеров. Однако столь маленький Святой греческий остров Патмос (как его называют греки) обладает на удивление богатой историей: предположительно именно здесь святой Иоанн написал Книгу Откровений. Остров был известен еще до библейских времен, древнегреческая легенда гласит, что сам Зевс поднял его из глубин океана. Ученые предполагают, что люди заселили Патмос еще в 2000 году до н. э.
В наши дни здесь тихо и спокойно, население острова составляет примерно три тысячи человек, площадь – около 35 кв. км. Туристов на Патмосе совсем немного. Единственный транспорт, связывающий его с большой землей, – это паром, регулярно отправляющийся с соседних островов Самос и Кос.
«Спасением Патмоса является отсутствие аэропорта», – говорит Патрисия Шульц, автор книги «1,000 Places To See Before You Die» (Тысяча мест которые стоит посетить до смерти). «Патмос тихий, исполненный традициями и уединенный остров, однако отсталым и неразвитым его не назовешь. Эти факторы в сочетании с красивой природой и прекрасными пляжами манят сюда очень утонченную аудиторию», – добавляет эксперт.
Жизнь на Патмосе не дорога. Дом с тремя спальнями расположенный примерно в пяти минутах ходьбы от пляжа, будет стоить вам €300 тыс. ($428,7 тыс.). Дом с одной спальней, также расположенный рядом с пляжем (что вовсе не удивительно, учитывая то, что это остров) стоит около €160 тыс. ($ 228,7 тыс.).
«В прошлом году цены практически не менялись», – говорит Елена Панагопулу, сотрудница греческого риэлторского агентства GoldAcre Estates. Она также утверждает, что, несмотря на падение в Афинах, цены на недвижимость на 227 заселенных греческих островах остались практически неизменными и в этом году.
2. Лукка, Италия
Население: 90 тысяч человек
Второе место списка занимает Лукка – средневековый город в итальянской Тоскане. В Лукке есть «очарование тосканских городов, однако здесь нет таких сумасшедших толп туристов, как, к примеру, в соседней Пизе», – говорит Джиллиан Пирсол, маркетинговый директор туристической фирмы Intrepid Travel. В это сложно поверить, однако туристические автобусы здесь – настоящая редкость, «к счастью в город им не позволяет проехать прекрасно сохранившаяся крепостная стена времен эпохи Возрождения», – добавляет она.
«Это тихий, но стильный город, с мощенными булыжником узким улочкам, тысячелетними церквями и известными на весь мир модными бутиками», – говорит она. Крупный город Флоренция расположен всего в 72 км к востоку, горнолыжный курорт Абетоне и берег Тирренского Моря – примерно в часе езды.
Квартира в самом центре Лукки обойдется вам в €300–500 тыс. ($428–714 тыс.), в зависимости от ее состояния. В городе и его окрестностях достаточно сложно найти выставленный на продажу дом, поэтому хорошей отправной точкой послужит хорошо обустроенная утепленная квартира внутри городских стен. Если вы все же сможете найти дом, то подобный объект на холмах рядом с городом будет стоить вам примерно €500–800 тыс. ($714–1100 тыс.).
В качестве продавца эксперты рекомендуют выбирать не англичан, которые в попытке обогатиться на недвижимости, купленной в 1970-80-х годах, «заламывают» непомерно высокие цены, а местных жителей.
3. Сеньон, Франция, Прованс
Население: 994 человека
Третье место в рейтинге Forbes занимает Сеньон, спокойная деревушка на вершине скалы, расположенная на юге Франции. Уютные домики медового цвета и благоухающие цветочные поля… Безусловно, Сеньон – одна из самых привлекательных прованских деревень, по крайней мере в этом уверенна Люси Уайт, редактор европейского туристического издания Rough Guides.
Жизнь здесь «спокойная и размеренная, – говорит она. – Это маленькая деревня с очень дружной общиной, здесь можно встретить хороших друзей, причем не только французов: в этой части Прованса довольно большая иностранная диаспора».
Сеньон – небольшая деревня, соответственно, и объектов недвижимости на местном рынке совсем немного, однако стоит поискать внимательней и вы сможете найти дом своей мечты. На данный момент загородный дом XVII века с пятью спальнями и собственным палисадником обойдется вам в €550 nsc/ ($785,9), а вилла с девятью спальнями, семью ванными комнатами и прекрасным садом будет стоить инвестору €1,4 млн ($2 млн).
4. Пиетрасанта, Италия
Население: 24,6 тысячи человек
«В этом утонченном и спокойном городе есть арт-галереи мирового уровня и крупное сообщество деятелей искусства, – говорит Эмбер Мэдкифф, директор туристического агентства Travcoa. – Пиетрасанта – прекрасное место для шопинга, здесь есть отличные рынки и великолепная лигурийская еда – соус-песто и фокачча, блюда, за которые, фигурально выражаясь, можно отдать жизнь». Город расположен недалеко от Флоренции, Генуи и Лукки.
5. Озеро Блед, Словения
Население: 10,9 тысячи человек (город Блед)
Древний замок Блед, расположенный на высокой скале в самом сердце леса вот уже тысячу лет высится над девственной словенской природой. «Маленькая белая церковь в центре изумрудно-зеленого горного озера, окруженного заснеженными Альпами, выглядит почти совершенно», – говорит Джиллиан Пирсол. Это озеро сформировалось из-за отступания Бохиньского ледника, его максимальная глубина составляет около 30 метров. Термальные источники в северо-восточной части водоема соединены с бассейнами в трех местных гостиницах.
6. Хвар, Хорватия
Население: 11 460 человек
Этот город, расположенный на одноименном острове, со всех сторон окружен лазурью чистейшего моря. «Великолепие венецианской архитектуры, элегантные, сплетенные в причудливые узлы дорожки в парках, множество шикарных баров и ресторанов, прекрасные морепродукты – все это город Хвар, – говорит Люси Уайт. – Здесь очень много возможностей для активного отдыха, к примеру, спортивной ходьбы, плавания, парусного спорта, и т. д.». Если по тем или иным причинам вы не можете купить недвижимость в Хваре, то Джиллиан Пирсол из Intrepid Travel советует обратить свое внимание на прочие Далматинские острова, ведь у Хорватии их свыше тысячи.
7. Дичлинг, Великобритания
Население: 2 030 человек
По мнению экспертов британской риэлторской компании County Homesearch, Дичлинг, расположенный вблизи национального парка South Downs National Park, является настоящим воплощением английского духа. Домики с соломенными крышами, старомодные чайные, известные пабы и традиционное поле для крикета – вот составляющие этого идеального, как открытка, английского пейзажа. Более того, Дичлинг находится недалеко от Лондона.
8. Монтрё, Швейцария
Население: 22,9 тысячи человек
«Стильная, даже шикарная Швейцарская Ривьера, – прекрасный пункт назначения для любителей свежего, кристально чистого воздуха и жизни на склонах великолепных гор, – говорит Чарльз Смит, менеджер международной риэлторской компании Sotheby’s International. – Здесь отличный климат, благодаря которому город считается круглогодичным курортом: летом в Монтрё можно купаться в озере, а зимой – кататься на лыжах в Альпах».
9. Брюгге, Бельгия
Население: 117,2 тысячи человек
Этот город славится не только лучшим в Европе шоколадом и пивом. Именно в Брюгге появилось известное национальное бельгийское блюдо Мулз-фри (Moules & Frite – картофель фри с мидиями). «Жить здесь – одно удовольствие, говорит Люси Уайт в выпуске Rough Guides, посвященном Бельгии. Сюда приезжает достаточно много туристов, однако даже в разгар сезона, этому уютному городу, с множеством каналов удается сохранять спокойную атмосферу. Местные жители проворно передвигаются на стареньких велосипедах, а маленькие лодки медленно скользят вверх и вниз по усаженным ивами протокам».
10. Линдау, Германия
Население: 24 540 человек
Крошечный курорт Линдау – один из самых очаровательных городов Германии. К тому же это единственный остров Баварии – с материком его связывает только дамба. Линдау находится в 180 км к юго-западу от Мюнхена. «Этот ухоженный городок, расположен невдалеке от северного склона Альп на берегах красивейшего Констанцского озера», – пишет Патрисия Шульц в своей книге. По выходным в местных кафе и ресторанах подают только что выловленного судака с белыми винами местного роизводства. Тут же на набережной, где сконцентрированы все местные забегаловки, туристы могут снять лодку и отправиться вплавь к австрийскому городу Брегенц.
Автор: Parmy Olson (Forbes)
Перевод: Николай Стрельников