Архив автора cofradmin

Портал Prian.ru опросил специалистов рынка недвижимости, подсчитал средние цены на курортную недвижимость в этом сезоне и нашел пять способов сэкономить на аренде квартиры или дома на лето.

1. Планируй отпуск заранее

Собственники курортной недвижимости очень ценят уверенность в завтрашнем дне. Если владелец квартиры или виллы на море будет точно знать, что его имущество не будет простаивать без арендаторов в «горячий» сезон, то он с готовностью пойдет на уступки в цене. Риэлторы утверждают, что при раннем бронировании дома на лето можно сбить стоимость аренды на 20-30%.
Например, на популярном курорте Кипра Пафосе полностью меблированные виллы с бассейном, в которых смогут разместиться 6-8 человек, в мае сдаются в среднем за €1-1,5 тыс. в неделю. А в январе можно было найти аналогичное по качеству жилье даже за €700-800 в неделю.
Тем, кто опоздал с ранним заказом курортного дома на этот сезон, риэлторы рекомендуют позаботиться о будущем. Многие предприимчивые покупатели, не успев покинуть полюбившуюся виллу, сразу заказывают ее на следующее лето и экономят тем самым приличные суммы.

2. Отдыхай большой компанией

Сэкономить на аренде жилья на лето также можно, отправившись в путешествие большой компанией. В отличие от гостиниц, где плата за проживание обычно берется с каждого человека в отдельности, стоимость найма курортных домов и квартир фиксированная и не зависит от количества проживающих. Лишь иногда собственники просят доплату за дополнительных гостей.
Скажем, два человека, решивших поехать в Турцию, могут снять на берегу моря полностью меблированную квартиру с одной спальней за €200 в неделю. Соответственно, каждый выложит за проживание €100. Если же наши путешественники возьмут с собой четверых друзей или родственников и совместно арендуют виллу с тремя спальнями, то каждый заплатит за недельное проживание €80. Ведь в Турции даже в мае можно найти виллы по цене €500 в неделю.

3. Будь оригинален

Не зря в индустрии туризма говорят о «потоках» отдыхающих. Среди путешественников действительно наблюдаются периоды массового интереса к одним и тем же местам в одно и то же время. Стоит проявить немного оригинальности, и на аренде жилья на лето получится хорошо сэкономить.
Например, в Испании самым популярным у туристов месяцем является август. Тогда квартиры там стоят в среднем €750-900 в неделю. И скидок собственники не делают потому, что знают, что спрос на жилье все равно будет. Если же отправиться в Испанию в июне такие же апартаменты можно снять за €400-500, в июле квартирка обойдется в €600-650 в неделю.
Это же касается не только времени, но и места отдыха. В каждой стране есть свои уже «раскрученные» курорты, аренда недвижимости в которых стоит дороже, чем в менее популярных направлениях. Например, в Черногории снять квартиру на лето в Баре можно в среднем на 10-20% дешевле, чем в Будве.

4.Откажись от излишков

На стоимость найма квартир и домов у моря влияют самые разные показатели, начиная с вида из окна, и заканчивая наличием посудомоечной машины. Если вы хотите сэкономить на аренде дома на лето, важно точно определить, без каких удобств вам никак не обойтись, а от чего можно и отказаться.
Допустим, в Черногории снять квартиру на расстоянии 300 метров от моря стоит €50-60 в день. Если же вы согласитесь наблюдать из своего окна не море, а горы, то от ежедневной арендной ставки можно будет отнять €10-20. Еще один пример: в Черногории снять дом с тремя спальнями на расстоянии 300 метров от моря можно за €80 в сутки, 50-100 метров от моря — €100-120 в день, на первой линии – уже €300-350.
Если же, отправляясь на курорт, вы собираетесь арендовать машину и готовы ездить на ней несколько километров до пляжей, то на жилье можно очень хорошо сэкономить.

5. Растяни удовольствие

На рынке аренды курортной недвижимости действует одно общее правило – чем длиннее сроки найма жилья, тем ниже стоимость проживания. Поэтому те туристы, которые намерены провести на море больше месяца, вправе рассчитывать на хорошую скидку, а в случае с арендой на квартал или полугодие действуют уже совсем иные цены.
Например, в популярном египетском курорте Хургада недельная аренда двухкомнатной квартиры стоит около $200. Если же эту квартиру снять на месяц, то она обойдется арендатору в $450, а если на квартал – то можно договориться и за $400 в месяц. Правда, если человек претендует на сниженную арендную ставку в связи с длительным проживанием, агентство берет с него залог в размере месячной оплаты, который гарантирует, что арендатор не испарится через короткий срок.

Средние цены на аренду квартир и домов за границей в июле-августе 2011 года Страна Стоимость аренды квартиры на 2-4 человека, неделя, € Стоимость аренды дома на 6,8 человек, неделя, € Болгария 250-350 700-800 Турция 200-250 500-650 Египет 150-200 350-450 Черногория 350-400 750-850 Таиланд 150-200 350-400 Испания 600-800 1000-1500 Франция 900-1200 3000-5000 Италия 800-1100 1500-3000 ОАЭ 1000-1500 4000-6000 Греция 700-900 1500-3000 Кипр 500-600 1100-1700

Реальные предложения по аренде жилья на лето
Анастасия Фалей
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала генерального директора A-Realty Group Валерия Барнинца, руководителя Akar Real Estate Анастасию Осаму; администратора компании Duanes Denia S.L.Ивана Царева; менеджера компании Holiday Villas Turkey Елену Головачеву; директора компании «Янтра» Олега Вавилова.

Перед вами задача: из пункта А в России доставить деньги за приобретаемую зарубежную недвижимость в пункт Б продавцу за границей. Как сориентироваться на зарубежном рынке и не беспокоиться за безопасность своих вложений? Нужно ли открывать счет в иностранном банке? Какие дополнительные расходы возникнут?

Эти вопросы возникают у каждого, кто планирует зарубежную покупку, однако перевод денег за границу пусть и требует внимательности и осторожности, как и все, что связано с покупкой недвижимости за рубежом и крупными суммами денег, но бояться тут нечего. Главное, что вам потребуется, – информация. Ее мы и представляем вашему вниманию.

Если вы решаете оплачивать наличными, пребывание с крупной суммой на руках в некоторых странах может оказаться, так сказать, волнительным. Но далеко не везде. Зато вы не понесете дополнительных расходов и сэкономите время. Вы выбрали банковский перевод? И здесь у вас не должно возникнуть затруднений. При внесении средств на ваш российский счет банки не потребуют документов, подтверждающих происхождение денег, и размер самой суммы не ограничен. А процедура открытия личного счета во многих банках за границей достаточно проста.

Часто различные виды платежа совмещаются. Например, незначительная сумма резервационного взноса нередко вносится наличными, а остальные средства перечисляются через банк. Оплата услуг агентства, нотариуса, внесение налогов также могут производиться как наличными, так и банковским переводом. Теперь подробнее.

Наличные

Оплата наличными не подразумевает вывоза купюр из России чемоданами. Во-первых, это было бы опасно, во-вторых, незаконно – существуют таможенные ограничения на размер суммы. Вы можете вывезти не более $10 тыс. по текущему курсу ЦБ РФ, и с недавнего времени для этой суммы не требуется заполнение таможенной декларации («зеленый коридор»). Эти деньги, как и говорилось выше, могут быть потрачены на взносы, задатки и текущие расходы.

Остальную сумму можно будет обналичивать на месте путем снятия средств с пластиковой карты. На вывоз пластиковых карт из России не предусмотрено каких-либо ограничений, а сами карты также не требуется декларировать на таможне. При снятии денег в банке необходимо предъявить пластиковую карту и загранпаспорт. Банк взимает комиссию за операцию. Деньги можно снять и самостоятельно в банкомате, но и тут существует комиссия. Ее размер зависит от условий конкретного банка.

Оплата сделки обычно производится в валюте той страны, где осуществляется покупка. При каждом платеже компания-продавец обязана предоставить вам чек.

В случае когда наличными вносится только часть суммы сделки, а остальное перечисляется безналичным платежом, наиболее удобно будет открыть свой счет в зарубежном банке.

Египет Оптимальным способом расчетов являются именно наличные, поскольку далеко не все банки этой страны готовы открыть счет иностранцам. В Хургаде такую услугу предоставляют буквально единичные банки. США При оплате наличными рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи квартиры в Санкт-Петербурге. Открытие счета за границей

На первый взгляд, один из быстрых способов открытия заграничного счета – обратиться в российское представительство зарубежного банка. Однако некоторые банки не открывают зарубежные счета физическим лицам, другие работают только по системе рrivate banking. Но для этого в ряде случаев требуется положить на счет сумму от $1 млн.

Некоторые российские банки открывают счета клиентам в своих заграничных представительствах, но не у всех российских банков и не во всех странах есть подразделения.

Таким образом, чаще всего зарубежный счет открывается непосредственно в банке за рубежом. В разных странах существуют свои условия открытия счета: пакет необходимых документов и сроки оформления могут отличаться.

Как правило, вначале нужно оформить налоговый номер. Он необходим также для постановки на учет в местных налоговых органах, поскольку покупатель обязан выплачивать налоги при покупке и дальнейшем содержании недвижимости. Процедуру можно провести как лично, так и через своего юриста по доверенности. Наличие и размер госпошлины за оформление налогового номера зависит от страны и в среднем не превышает €10.

Процедура открытия счета чаще всего бесплатная, если покупатель проводит процедуру в банке самостоятельно или с помощью юриста, ведущего сделку купли-продажи.

Согласно действующему в РФ налоговому и валютному законодательству при открытии счета за границей физическое лицо обязано поставить в известность об этом российскую налоговую инспекцию в течение 30 дней. Уведомление подается на специальном бланке, который можно взять в инспекции. Копию документа необходимо представить в банк. Без этого уведомления российские банки не осуществляют денежные переводы на счета физических лиц за границей.

Страна Процедура открытия счета Финляндия Счет может открыть любой иностранный гражданин, процедура достаточно проста. Из документов потребуется только загранпаспорт. Чехия Открыть счет можно практически в любом банке. Эта процедура занимает несколько минут, и потребуется только загранпаспорт. Личное присутствие необязательно – счет может открыть и агент покупателя по доверенности. Кипр Открытие счета для иностранца не представляет проблемы. Из документов необходим только загранпаспорт. Хорватия Счет может открыть любой иностранный гражданин, однако перед этим необходимо получить ИНН. Германия

Для открытия счета обязательно личное присутствие. Рекомендуется заранее ознакомиться с требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов. Обычно от иностранцев требуется загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры. Некоторые банки могут дополнительно запросить рекомендательное письмо из банка родной страны покупателя, где у него открыт счет. Немаловажно при открытии счета владеть немецким или английским языком на должном уровне. В противном случае банки открывают счета русскоговорящим клиентам, если в банке имеется русскоговорящий сотрудник. Легче открыть счет, если имеется обоснование цели его открытия, к примеру, покупка недвижимости.

Банковский перевод Перевод из России на личный зарубежный счет

Этот вариант может быть не слишком удобным, поскольку в ходе сделки придется возвращаться в Россию. Хотя деньги с вашего российского счета на ваш заграничный счет могут перевести ваши родственники или друзья. Для этого вам необходимо оформить на своего представителя нотариально заверенную доверенность.

Для перевода потребуется предъявить паспорт. При этом российский банк может дополнительно запросить документы, подтверждающие начало сделки с недвижимостью за рубежом (например предварительный договор). Сумма перевода не ограничивается, наличие и размер комиссии зависит от банка. Перевод денег обычно осуществляется в течение суток, однако всегда есть риск непредвиденных задержек.

При перечислении денег банк представляет документы, подтверждающие факт перевода, поэтому можно быть уверенным в безопасности процедуры. После перевода денег за границу останется только перечислить их на счет продавца.

Перевод с личного зарубежного счета на счет продавца

Данный перевод не представляет трудностей. Потребуется предъявить загранпаспорт, иногда – еще один документ, подтверждающий личность (например, водительские права). За перевод банки взимают комиссию.

Перевод из России на заграничный счет продавца

При данном способе вам не потребуется открывать личный заграничный счет, однако для перевода денег придется возвращаться в Россию, поскольку российский банк в обязательном порядке запросит предварительный или основной договор купли-продажи. В данном случае существуют риски с задержкой платежа. Для оплаты сделки, как правило, отводится определенное время, и вам нужно будет успеть вернуться в Россию и осуществить перевод.

Иные варианты перевода денег

Дорожные чеки заменяют наличные деньги. Это документы, являющиеся денежным обязательством организации, выпустившей чеки, выплатить обозначенную в них сумму владельцу, образец подписи которого проставлен на чеках в момент их продажи. Чеки удобны при выезде за границу, так как не требуется перевозить наличных денег. Срок их действия не ограничен, а в случае потери или кражи их легко можно восстановить. В ходе сделки вы можете расплачиваться чеками как наличными или же положить их на свой банковский счет.

В России можно приобрести только чеки American Express. Банки РФ продают чеки в долларах США и евро. При продаже банк имеет право взимать комиссию от 0,5% до 2,5% от вносимой суммы.

При вывозе из РФ физическими лицами дорожные чеки подлежат декларированию на таможне в письменной форме, если их сумма превышает $10 тыс. (без учета других вывозимых ценностей). Размер суммы не ограничивается.

Однако при всех своих достоинствах дорожные чеки в России не так распространены. Кроме того, их использование при покупке недвижимости создает определенные трудности: во многих зарубежных банках установлены ограничения на размер обналичиваемой суммы.

Через представителя компании в России

К примеру, у крупных турецких строительных компаний в России есть представительства, и деньги можно передать им. Данный способ позволит не выезжать из России.

Денежный перевод

Перевод можно осуществить через банк (без открытия счета) или через специализированные компании (Western Union и др.). Но при переводе через банк сумма перечисляемой иностранной валюты не может превышать $5 тыс. в один операционный день.

Webmoney

Это система по работе с электронными версиями валют, отчасти сходная с банковским счетом. Пользование электронным кошельком удобно с точки зрения безопасности хранения денег. Переводы практически мгновенны, а комиссия составляет 0,8%. Однако данный способ приемлем, только если в стране есть пункты обналичивания денежных средств, поскольку компании-продавцы и агентства недвижимости не принимают непосредственно электронные деньги в качестве оплаты.

После того как на ваш банковский счет поступают деньги или на руках находится достаточная сумма наличных, можно приступать к оплате сделки.

Процедура оплаты

Схема оплаты во многих странах схожа: сначала вы вносите задаток, затем – основную сумму. Но везде существуют свои особенности. Например, помимо задатка вначале может потребоваться внести небольшой резервационный взнос агентству в счет оплаты его услуг для подтверждения намерения совершить сделку (Великобритания).

Внесение задатка означает, что объект снимается с продажи и теперь не может быть продан никакому другому покупателю. Его размер может колебаться от 5% от стоимости объекта (Турция) или даже от €1 тыс. (Болгария) до 30% (Италия). Платеж осуществляется либо наличными, либо банковским переводом. В зависимости от конкретной сделки задаток вносится либо непосредственно компании-застройщику, либо посреднику.

Во многих странах участие посредника при расчетах обязательно. Им может выступать нотариус, агентство недвижимости или банк. Средства в ходе сделки переводятся на специальный банковский счет (депозит), с которого перечисляются продавцу уже после подписания договора купли-продажи или перехода права собственности.

Основная сумма сделки чаще всего перечисляется безналичным платежом. К примеру, в Чехии в ходе сделки подписывается специальный договор о депозите. Он определяет порядок перечисления денежных средств: от покупателя на специальный депозитный счет и с данного счета – продавцу.

Ипотека

Порядок расчетов по ипотеке обязательно оговаривается в договоре купли-продажи. Условия предоставления кредита в разных странах также отличаются, а на сам факт предоставления ипотеки иностранцам значительно повлиял кризис.

Болгария: ситуация с ипотечным кредитованием крайне непростая. Без наличия постоянного вида на жительство получить кредит практически невозможно.

Египет: иностранному гражданину получить ипотечный кредит практически невозможно, поскольку здесь крайне неразвита система кредитования иностранцев. Зато застройщики предоставляют рассрочки платежа на длительный срок по невысоким ставкам (5-7% годовых) при первом взносе от 10%.

Чехия: есть несколько схем получения ипотеки.

Германия: получить кредит нерезиденту крайне трудно. Банки требуют веского подтверждения платежеспособности клиента.

Чехия: сохраняется возможность получения ипотеки. При условии подтверждения доходов первоначальный вклад составит 30%, без подтверждения – 60%.

Великобритания: ипотека предоставляется иностранцам и составляет до 70% от суммы сделки по покупке недвижимости. Как правило, срок ипотеки начинается от 3 лет и продолжается до достижения возрастного максимума – 65 лет. Стоит учитывать также и расходы на административные сборы банков Великобритании, они могут доходить до 1,5% от суммы ипотечного кредита.

Дальнейшие расходы

После совершения сделки основной статьей расхода станут коммунальные платежи и, если покупка совершалась в ипотеку, ежемесячные взносы на оплату кредита. Удобным способом внесения обоих видов платежей является перевод с личного заграничного счета. Во многих странах счета на оплату коммунальных услуг и налогов, как и в России, приходят по почте. При желании можно обратиться к услугам управляющей компании. Она возьмет на себя внесение всех платежей, а также сдачу недвижимости в аренду.

Инструкция по применению

Допустим, вы покупаете апартаменты в Болгарии. Одной из возможных схем оплаты является следующая. Вначале вы вносите застройщику резервационный взнос наличными. Затем при подписании нотариального акта оплачиваете услуги нотариуса и оставшуюся сумму банковским переводом с вашего российского счета. Налоги и сборы можно оплатить наличными, сняв их с кредитной карты в болгарском банке.

К примеру, вы приобретаете дом в Финляндии. Все расчеты производятся по безналичному расчету. Сначала вы переводите деньги из России на свой счет в Финляндии. Затем со своего счета перечисляете на счет риэлтора оговоренный задаток. В день подписания купчей переводите остальную сумму, и здесь же в банке ваш риэлтор передает два чека на обе суммы продавцу в обмен на документы по сделке. В течение шести месяцев вы оплачиваете 4%-ный налог на переход права собственности и сбор за регистрацию купчей.

Автор: Наталья Мокшина

В ближайшие две-три недели Дания временно возобновит паспортный контроль в наземных пропускных пунктах на границах со Швецией и Германией, а также в морских портах и в аэропортах. Однако ужесточение въездного режима как в Дании, так и в любой другой стране ЕС, решившей последовать ее примеру, не должно повлиять на выдачу Шенгенских виз жителям России.

В беседе с корреспондентом ИТАР-ТАСС еврокомиссар по внутренним делам Сесилия Мальмстрем заявила, что поправки к Шенгенскому соглашению будут направлены на обеспечение оптимального иммиграционного контроля и никак не скажутся на туристах, проходящих через границу, в том числе и на россиянах.

  Об ужесточении пограничного контроля с Германией и Швецией заявил в минувшую среду датский министр финансов Клаус Йорт Фредриксен. «За последние несколько лет мы столкнулись с большим потоком криминала и контрабанды, текущим через наши границы. Принимаемые меры рассчитаны на устранение данной проблемы», — сообщил журналистам Фредериксен. Министр напомнил о том, что вводимый запрет полностью соответствует правилам Шенгена. Правительство Дании и премьер-министр Ларс Локке Рассмуссен пошли на такие меры под давлением крайне правой Датской народной партии DPP и ее лидера Пии Кьяерсгорд, выступающих за более жесткую миграционную политику в стране. «Большинство туристов будет просто пропущено через границу с милой улыбкой», — уточнила г-жа Кьяерсгорд.   Противники этого решения считают, что восстановление пограничного контроля негативно скажется на репутации королевства в ЕС, а ведь в следующем, 2012 году Дания должна стать страной-председателем Евросоюза, передает телеканал Вести. Критикам не по душе и увеличение расходов на финансирование пограничных служб, ведь для того, чтобы отсечь криминальные элементы из Восточной Европы и экономических мигрантов-нелегалов, на границах будет поставлено новое электронное оборудование.    Еврокомиссия сочла, что в своем решении ужесточить правила въезда в страну на границах Швеции и Германии Дания заходит слишком далеко, и потребовала объяснений от датского правительства. «Совет Еврокомиссии не намерен мириться с попранием основополагающих принципов Шенгена, таких как принцип свободного перемещения товаров и людей в Евросоюзе», — заявила спикер Еврокомиссии, датчанка Пия Аренкильда Хансен информационному агентству AFP. А Сесилия Мальмстрём сообщила, что любые «односторонние» действия со стороны стран-участниц Шенгенского соглашения должны быть исключены. Г-жа Мальмстрём предложила также упростить процедуры регистрации в Шенгенской зоне, на случай внезапного неконтролируемого нашествия мигрантов или невозможности для какой-то страны обеспечить контроль внешних границ Евросоюза   В минувший четверг в Брюсселе состоялось внеочередное заседание Совета Евросоюза, который, на уровне министров юстиции и внутренних дел, рассматривал уточнение и внесение поправок в правила Шенгенского соглашения и возможность временного возобновления контроля на внутренних национальных границах государств сообщества. Министры внутренних дел стран Евросоюза высказались за изменение правил, действующих в Шенгенской зоне. Большинство участников предложили рассмотреть возможность более четкого определения правовых норм, исключающих «одиночные» действия отдельных государств. Как ожидается, на днях Европейская комиссия обнародует документ, выражающий ее мнение о возможном совершенствовании Шенгенских соглашений.   Еврокомиссия не исключает возможность восстановления паспортного пограничного контроля внутри Шенгенской зоны Евросоюза в случае чрезвычайных ситуаций. Соответствующее положение содержится в специальном письме главы Еврокомиссии Жозе Мануэла Баррозу, направленном на имя президента Франции Николя Саркози и премьер-министра Италии Сильвио Берлускони. Наряду с возможностью возвращения паспортного контроля, инициатива Еврокомиссии предполагает ужесточение визовых норм для граждан стран, не входящих в ЕС, и пересмотр ряда документов, которые регламентируют порядок рассмотрения дел, связанных с просьбами о предоставлении убежища.   Перед заседанием Совета министр внутренних дел Германии Ганс-Петер Фридрих также призвал к более гибкому регулированию правил введения временного пограничного контроля, которое может пригодиться в будущем, если «миграционное давление» в Старом Свете возрастет. К тем же действиям ранее уже призывала Франция, напоминает Der Spiegel. Недавно премьер-министр Италии Сильвио Берлускони и президент Франции Николя Саркози даже подписали совместное обращение к правительству ЕС с требованием законодательно предусмотреть решения для «исключительных ситуаций», подобных той, которая сложилась в их странах после наплыва беженцев из Туниса.    «Миграционное цунами» (термин Сильвио Берлускони) из стран Северной Африки и Ближнего Востока захлестнуло Европу ещё в феврале. Рим призвал страны ЕС на выручку, поскольку не справлялся с наплывом мигрантов, но помощи не дождался. Тогда было решено выдавать тунисцам «паспорт беженца» и временное разрешение на пребывание общеевропейского образца, сроком на полгода. С этим документом, теоретически, они могут беспрепятственно перемещаться по территории ЕС, и хотя разрешения на работу у мигрантов не имеется, такая мелочь их не останавливает.   Во Франции выходцев из Туниса принимают «скрепя сердце и скрипя зубами»: оперативно организованные ночлежки не могут приютить всех желающих даже на ночь. Для того чтобы сдержать поток нелегалов, Париж даже перебросил в регион Приморские Альпы спецназ, сообщают Вести. Усилено и полицейское патрулирование. В задачу стражей правопорядка входит инспекция поездов из Италии. Полиция высаживает лиц арабской наружности, если они не могут предъявить наличные деньги (31 евро на каждый день пребывания) и документы, арестовывая по 60-70 человек ежедневно. Кого-то отправляют обратно, кто-то попадает в центр для беженцев и в течение недели, по закону, должен вернуться в Италию самостоятельно.    Осенью 2011 года состоятся выборы во французский Сенат. В связи со сложившейся в Европе ситуацией, на них, скорее всего, победят правые. Но гораздо раньше, еще в июне, Брюссель будет вынужден окончательно определиться с запятыми и точками в вопросе миграции беженцев: «Пускать нельзя выгнать».

Приобретая недвижимость за рубежом, вы наверняка столкнетесь с тем, что продавцы покажут вам именно те дома и квартиры, которые им очень нужно скорее продать. Как стать обладателем нужной вам недвижимости, а не навязанной продавцом.

Самый простой, и в то же время самый действенный, способ – собрать все необходимые сведения. Это позволит вам самостоятельно контролировать как выбор объекта недвижимости, так и весь процесс его покупки.
Вопросы к агентству
Если у вас есть надежный знакомый, которому вы готовы доверить сопровождение сделки купли-продажи, либо если вы на 100% уверены в своих силах, помощь агента по недвижимости вам не понадобится. Но, как показывает практика, лучше обращаться к профессионалу. Однако перед этим необходимо удостовериться в том, что агентство действительно поможет вам на всех этапах покупки.
1. Лицензия
В большинстве стран риэлторская деятельность подлежит лицензированию, поэтому попросите агентство предъявить вам лицензию, а также другие документы (например, о постановке на учет в налоговые органы), которые смогут подтвердить их способность представлять ваши интересы. Поинтересуйтесь, сколько лет агентство работает на рынке. Узнайте мнение об агентстве у других операторов рынка и поищите информацию об агентстве в интернете (особенно на тематических форумах).
2. Комиссия
Уточните условия, на которых выплачивается комиссионное вознаграждение агенту: является ли ставка фиксированной, не зависит ли она от дополнительных факторов, есть ли случаи, когда комиссия не взимается. Даже если вы доверяете агентству, можете узнать насчет комиссий в других компаниях. Например, в Греции ставка комиссионного вознаграждения зафиксирована в законодательстве, она составляет 2% от государственной оценочной стоимости объекта и указывается в самом контракте.
3. Скидки
В настоящее время спрос на большинстве рынков недвижимости снизился. В связи с тяжелым положением кредитных организаций инвесторы из Великобритании, США, Ирландии воздерживаются от покупки дома и квартиры за рубежом. В текущей ситуации застройщики готовы предоставлять скидки. Попробуйте предложить более низкую цену на тот или иной объект.
4. Обязанности агента
Внимательно проверьте в договоре, какие именно услуги вам предоставляют, к примеру, какое количество объектов агент обязуется вам показать.
Вопросы по объекту недвижимости
Любой дом или квартира выглядит замечательно… На картинке! В реальности же у него могут быть не только достоинства, но и недостатки.
1. Инфраструктура
Узнайте, обеспечена ли недвижимость всем необходимым для комфортного проживания:
– какой дополнительный сервис (тренажерный зал, бассейн, спа, медицинские услуги и др.) предоставляет жилой комплекс или коттеджный поселок, в котором вы собираетесь приобрести недвижимость, и какие из этих услуг являются платными;
– как охраняется жилой комплекс;
– как обстоят дела с паркингом;
– есть ли телефонная связь, интернет, кабельное или спутниковое телевидение;
– имеются ли поблизости школа, детский сад, торговый центр, отдельные магазины (прежде всего продуктовые), рынок, аптеки, медицинские учреждения, развлекательные учреждения, зоны отдыха;
– можно ли вызвать врача на дом;
– какова транспортная доступность дома: как далеко расположены остановки общественного транспорта, аэропорт, железнодорожная станция, автотрасса;
– каков уровень шума и чистота воздуха.
2. Расположение
Если объект недвижимости расположен в городе, уточните, в каком именно районе. В чем особенности района, его плюсы и минусы?
Если вы присмотрели дом на побережье – как далеко до моря? Это расстояние по прямой или реальное? Надо ли спускаться с возвышенности? При этом близость к морю имеет и свои недостатки: помимо более высокой стоимости, здесь еще и сильная влажность воздуха, из-за чего придется чаще делать ремонт и менять мебель.
Если же это дом в сельской местности узнайте, далеко ли до ближайшего города?
3. Планировка
Ознакомьтесь с планировкой квартиры (дома): есть ли проходные или смежные комнаты, где размещаются кухня и санузел, как расположены окна и куда они выходят, есть ли подсобные помещения и помещения в мансарде.
4. Форма собственности
Узнайте, какова форма собственности приобретаемой недвижимости. Передадут ли вам ее в полное владение (freehold) или на правах аренды (leasehold)? В каждой стране есть свои нюансы, связанные с вопросами собственности. Например, в Финляндии многоквартирные дома как правило являются собственностью жилищных акционерных обществ и покупка квартиры фактически означает приобретение акций данного общества, которые и дают право на владение жильем.
5. Инспекция
Если у вас есть подозрения по поводу состояния квартиры или дома, вы можете провести независимую экспертизу. Попросите агентство порекомендовать вам компанию, которая специализируется на проведении подобных инспекций. Во Франции, к примеру, подобная инспекция является обязательной и ее стоимость включена в цену недвижимости.
Вопросы по сделке
Ознакомиться со схемой проведения сделки по приобретению недвижимости в конкретной стране вы сможете в соответствующем разделе нашего справочника (на других страницах портала Prian.ru). В то же время знание только общего алгоритма данной процедуры иногда бывает недостаточным. Скажем, вы можете поинтересоваться, каков срок проведения сделки, то есть через какой период к вам перейдут права собственности на купленный объект недвижимости. Кто участвует в сделке, помимо продавца и покупателя? Уточните, на каком этапе можно отказаться от сделки, не рискуя при этом потерять внесенный залог. Поможет ли вам агентство в получении ипотечного кредита?
Одним из ключевых вопросов является схема оплаты. В некоторых странах при покупке недвижимости используются только безналичные расчеты, в других практикуется оплата наличными. Выясните, какой способ предпочтительнее в той стране, где вы собираетесь покупать.
Важным является и вопрос перевода составленного договора. Так, в Египте он составляется на двух языках (арабский и русский, если покупатель русскоговорящий), однако при возникновении каких-либо проблем судебные власти признают только арабскую часть договора. Поэтому, если у вас возникли подозрения в правильности перевода, вы можете обратиться в Посольство РФ в Каире или привлечь стороннего переводчика.
Вопросы по содержанию недвижимости
1. Платежи
Узнайте, какие именно коммунальные платежи вы должны платить и как они осуществляются. Если вы приобретаете квартиру в многоквартирном доме, уточните, обязаны ли вы делать отчисления на ремонт дома? Приходят ли квитанции по почте? Как часто?
2. Управление
Узнайте, каким образом осуществляется управление недвижимостью: есть ли управляющая компания или некий контролирующий орган (например собрание жильцов)? К кому нужно обращаться по вопросам, связанным с жильем? Поможет ли риэлтор передать его в доверительное управление, в чем плюсы и минусы данной процедуры?
В зависимости от того или иного типа приобретаемой недвижимости различаются и вопросы, на которые стоит обратить особенно пристальное внимание при покупке.
Вопросы по строящейся недвижимости
1. Гарантии
Чтобы снизить риски при покупке строящейся недвижимости, вы должны удостовериться в том, что дом действительно будет построен. В первую очередь проверьте наличие у застройщика лицензии и иных разрешительных документов. Убедитесь, что в договоре прописаны сроки сдачи объекта недвижимости и выясните, какие еще гарантии дает застройщик.
2. Земельный участок
Выясните, каков статус участка, на котором ведется строительство. Имеют ли право производить здесь строительство? Узнайте, принадлежит ли эта земля застройщику; если нет, то какие у него существуют договорные отношения с владельцем.
3. Оплата
При покупке уже построенной недвижимости обычно вносится залог, а затем и вся остальная сумма. Что же касается строящегося объекта, то здесь оплата осуществляется по четко оговоренной схеме, которая обычно привязана к этапам строительства. Обратите особое внимание на сроки оплаты, поскольку за их несоблюдение начисляется пеня.
Вопросы по новостройкам
1. Сдача недвижимости
Вам говорят, что объект построен. Так ли это на самом деле? Выясните, как и в какие сроки проходит процедура сдачи объекта госкомиссии и прошел ли ее застройщик.
2. Коммуникации
Удостоверьтесь, что все коммуникации (электроэнергия, вода, канализация, газ) подведены, причем имеющиеся мощности позволяют выдерживать нагрузку. Вопросы водоснабжения особенно актуальны для Черногории, Египта и других южных стран. В северных странах – таких как Финляндия – наиболее важным является вопрос отопления.
3. Состояние недвижимости
Что вы увидите, зайдя внутрь построенной квартиры или дома? Будет ли в помещении отделка? Меблированы ли комнаты? Входят ли в стоимость бытовые приборы?
Вопросы по вторичке
1. История владения
Выясните, кто владел недвижимостью до продавца или одновременно с ним и по каким причинам совершалась его перепродажа. Нет ли «лишних» собственников – тех, кого продавец не упомянул, но кто при этом имеет право собственности.
2. Состояние объекта
В каком состоянии находится объект? Нужно ли проводить ремонт, если нужно, то в каком объеме? Узнайте, какие законодательные нормы регулируют вопрос ремонта частного дома, квартиры и многоквартирного дома, в котором эта квартира находится. Например, в Германии большинство многоквартирных домов имеют специальный фонд для проведения необходимых ремонтных работ (Instandhaltungsrücklagen). Деньги в него поступают ежемесячно от всех владельцев квартир. Обязательно затребуйте справку о величине суммы, находящейся в этом фонде.
Вопросы по земельным участкам
1. Целевое назначение
Выясните, можно ли строить на участке. Что именно можно строить? Можно ли заниматься сельским хозяйством?
2. Расположение
Не находится ли дом в природоохранной или иной запретной зоне (например, поблизости может быть расположен стратегический или военный объект)? Например, в Эстонии значительная часть земель является территорией заповедников.
Вопросы для инвесторов
Если вы приобретаете недвижимость исключительно с целью вложения средств, главным вопросом для вас должен быть следующий: какой тип недвижимости и в каком районе обладает наиболее высокой ликвидностью. Узнайте также, каков уровень доходности и как быстро окупятся инвестиции. На каких условиях вы можете сдавать свою недвижимость в аренду через риэлтора? Какой процент от дохода вы будете отдавать государству в виде налога? Важным является и вопрос о том, насколько высок уровень туристической активности в районе, где вы планируете приобрести недвижимость, и как он зависит от времени года.
Вопросы по аренде
Если у вас не хватает средств для покупки недвижимости за рубежом, но при этом вы хотите каждый год проводить немного времени за границей, можно просто арендовать жилье. Процесс этот обычно не связан с дополнительными трудностями, однако и здесь есть некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание.
1. Хозяева
Если вы намерены не приобрести, а арендовать недвижимость, в первую очередь узнайте как можно больше о хозяевах и о том, по какой причине они сдают данный объект.
2. Договор
Удостоверьтесь, что в договоре четко прописаны сроки предоставления вам жилья и зафиксирована оплата. Поинтересуйтесь, входят ли в эту сумму коммунальные платежи. Должны ли вы вносить залог?
3. Инвентарь
Проверьте мебель на наличие повреждений, чтобы вас потом не обвинили в ее порче. Также проверьте исправность бытовой техники, которую оставляют вам хозяева. Все это должно быть прописано в договоре.
Не бойтесь задавать вопросы! Чем больше информации, связанной с покупкой недвижимости за рубежом, вы получите, тем больше шансов приобрести в итоге дом вашей мечты, который прослужит вам долгие годы.
Текст: Андрей Величко
Автор благодарит
Анастасию Агапову, учредителя компании Hurghada Homes Real Estate & Development (Египет);
Нану Василиади, директора компании L.CONSTANTINOU&CO.LTD (Кипр);
Андрея Гребенщикова, генерального директора компании ANKOR Praha s.r.o. (Чехия);
Ирину Дюпор, директора компании IMMOCONCEPT (Франция);
Юлию Зыкову, директора по продажам компании Yunivir Real Estate (Турция);
Алину Лагоду, специалиста по операциям с недвижимостью компании AL Navigator (Финляндия);
Ольгу Лафери, специалиста по продаже недвижимости компании Sollmann+Zagel Immobilien (Германия);
Андрея Прокофьева, консультанта по недвижимости Arco Vara Real Estate Company (Эстония);
Егора Шишковского, управляющего директора компании LondonDom.com (Великобритания);
Игоря Янаки, исполнительного директора компании Universum d.o.o. (Хорватия).

Не будет преувеличением сказать, что горнолыжные курорты имеются в Европе практически повсеместно. Широко известны и популярны места для катания в Германии, странах Северной Европы – Швеции, Норвегии и Финляндии. Но даже в тех государствах, которые прочно ассоциируются у нас с теплым «пляжным» отдыхом, горнолыжные объекты тоже есть.

К примеру, в Италии – там условия таковы, что в местечке Кортина-д’Ампеццо в свое время даже прошла зимняя Олимпиада. Или в Испании – по словам знающих людей, в некоторых районах Пиренеев, Сьерра-Невады и даже Месеты снег лежит до 3-4 месяцев в году. Не меньше, чем в Москве.   Все это так, но при словах «западноевропейские горнолыжные курорты» сразу вспоминаются другие страны. Всего три – Франция, Швейцария и Австрия. Именно там и имеются объекты того самого класса luxury. И состоятельные покупатели, решившие приобрести себе нечто «горнолыжное», устремляются как раз туда.     Франция: доступнее, чем кажется   Страна – безусловный лидер, во многом ей подходит эпитет «самый». Здесь располагается самый, вероятно, дорогой горнолыжный курорт в мире – Куршевель, широкой публике известный в основном благодаря «подвигам» на нем наших олигархов.   Вопрос о средних ценах в Куршевеле вызвал среди наших экспертов нешуточные споры. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills», говорит о цифре в примерно 10 тыс. евро за кв. м. Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland», назвал куда более впечатляющие 37 тысяч – и это, обратим внимание, в качестве именно средней цены. Столь ощутимый разброс, на взгляд автора, объясняется тем, что работают наши эксперты с разной недвижимостью. О том, как подобные соображения влияют на цену, чем покупка для вложения денег отличается от «для себя», мы еще поговорим подробнее.   Но вернемся к Куршевелю. Несмотря на то что цены там, с позиции обычного человека, заоблачные, покупатели им активно интересуются. «По объему запросов наших клиентов это направление по-прежнему остается самым востребованным, — отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании «Knight Frank». – По совокупности качества объектов недвижимости, развитости инфраструктуры и популярности ему на текущий момент нет аналогов».   Другие французские курорты находятся в тени своего именитого «родственника» — цены на недвижимость здесь раза в два ниже. В местечке Мерибель, по данным Дениса Евсеева («Kingsland»), средняя цена 1 кв. м составляет 18 тыс. евро, в Валь-д’Изер – 15, в Межеве и Шамони – 9 тыс. евро.   …Французская горнолыжная (как, впрочем, и любая другая) недвижимость доступнее, чем выглядит на первый взгляд – ведь именно Франция является родиной схемы leaseback. Суть ее сводится к тому, что приобретенный инвестором объект сразу же сдается в аренду и его владелец (или сохраняя за собой право пользоваться объектом в течение 3-4 недель в году, или нет – это влияет на проценты) получает гарантированный рентный доход. В принципе, похожее заявляется и во многих других странах (включая и такие «дикие» рынки, как Египет или Болгария), но во Франции, напоминает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock», эта схема инвестирования поддерживается на правительственном уровне. В результате инвесторы получают не только качественные апартаменты на престижных горнолыжных курортах по минимальной цене, но и возврат НДС, а также гарантированный доход.   К примеру, на курорте Les Arcs в жилом комплексе класса «четыре звезды» предлагаются апартаменты с двумя спальнями по цене от 377 тыс. евро. Договор на leaseback заключается на девять лет, доходность по нему составляет 3,8% в год (без возможности проживания), 3,5% (пять недель проживания в течение года) или 2,5% (12 недель).     Швейцария: «вице», и не расстраивается от этого   Страна, которая стараниями журналистов в массовом сознании прочно ассоциируется с сыром, часами и, конечно, банками. По стоимости недвижимости на горнолыжных курортах Швейцария прочно занимает второе место: на самом дорогом курорте Сент-Мориц (в немецком варианте – Санкт-Мориц) 1 кв. м стоит, по данным Дениса Евсеева («Kingsland»), 17 тыс. евро в среднем. Среди других популярных мест отдыха можно назвать Церматт и Вербье (13 тыс. евро за кв. м) и Вилларе (9 тыс. евро). Станислав Зингель («Gordon Rock») упоминает набирающий популярность курорт Андерматт, на котором реализуется множество девелоперских проектов. А широкой публике, следящей за чужой красивой жизнью в основном по телевизору, хорошо известен Давос, на котором проводятся Всемирные экономические форумы.   Швейцария – страна уникальная. В то время когда большинство других правительств пытаются цены на свою недвижимость «приподнять», а иностранных инвесторов привлечь (это ж деньги в бюджет!), швейцарские власти проводят прямо противоположную политику. Они понимают, что стремительно взлетевшие цены могут столь же стремительно рухнуть. Кроме того, в государстве, где живет каждый десятый миллиардер планеты, и где, согласно вполне официальным данным, богатство 3% самых состоятельных людей равняется богатству 97% остальных, отпускать цены на недвижимость в «свободное плавание» было бы просто социально опасно. Поэтому власти искусственно ограничивают рост цен – экономическими мерами (например, налогами), а иногда и прямыми запретами. В ряде кантонов приобретение недвижимости иностранцами просто запрещено, в других действуют жесткие квоты.   Недвижимости на горнолыжных курортах эти запреты не касаются. Но в целом отношение, в том числе и налоговое регулирование, дает о себе знать. Покупателей особо и не привечают…   «Зато стабильности  швейцарского рынка  недвижимости можно позавидовать.  Даже в условиях кризиса, когда большинство европейских рынков лихорадило,  швейцарская недвижимость, в том числе и курортная, не испытывала никаких изменений», — отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости Delta estate.     Австрия: амбициозный новичок   Страна с самой дешевой (в рамках нашего сегодняшнего рассказа, конечно!) недвижимостью. На курорте Китцбюэль цена 1 кв. м (данные Дениса Евсеева) составляет в среднем 10 тыс. евро. Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») оценивает стоимость австрийской горнолыжной недвижимости заметно скромнее – на уровне 3-4 тыс. евро за кв. м.   Помимо Китцбюэля, Станислав Зингель («Gordon Rock») среди лучших австрийских курортов называет Зельден, Ишгль и Майрхофен. «Чаще всего недвижимость приобретается в Китцбюэле и Ишгле, поскольку курорты имеют большое количество подъемников и не вымирают по окончании горнолыжного сезона, — говорит эксперт. – Недвижимость в этих регионах всегда в цене и не падала даже в период кризиса. Исключение составляет вторичное неликвидное жилье. Поскольку, как правило, горнолыжные курорты расположены в небольших деревушках или городках, правительство ограничивает новое строительство, и свои проекты реализуют известные и зарекомендовавшие себя застройщики с именем. Как правило, стоимость новостроек высока. К примеру, квартира в Ишгле в новом квартирном комплексе от ведущего европейского застройщика площадью 120 кв. м стоит 800 тыс. евро. Шале в хорошем месте, недалеко от подъемников может стоить 15 млн».   В последние пару десятилетий Австрия предприняла гигантские усилия для того, чтобы переманить турпоток у конкурентов (прежде всего Швейцарии) – и преуспела в этом. Курорты, говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»), перестали быть сугубо горнолыжными – на них придумали развлечения и для летнего времени: рыбалка, сплав на лодках, велосипедные и пешие прогулки по горам, теннис и гольф… В результате туристы едут сюда практически круглый год.   Как замечает Анастасия Дудерова (Delta estate), приобретение недвижимости в собственность россиянами опять-таки осложнено австрийским законодательством.  А  граждане ЕС почти беспрепятственно могут покупать недвижимость на территории  Австрии. Например, итальянцы, хотя их страна не обделена горнолыжными курортами, предпочитают   иметь домик на заснеженных австрийских склонах.     Резюме   Когда недвижимость приобретается исключительно для собственного использования, что-то советовать сложно. Все определяется личными предпочтениями покупателя, его «нравится» и «не нравится». Единственное, о чем можно напомнить, – что объекты не должны быть слишком обременительными в содержании. Но для людей, способных выложить миллионы и даже десятки миллионов евро, подобные советы вряд ли ценны – деньги считать они и сами умеют…   Если же говорить об инвестициях, т.е. вложениях, предполагающих финансовую отдачу, то правила более понятны. «Объект не должен быть чрезмерно дорогим, — категоричен Игорь Индриксонс. – Все потери денег в мире в результате последнего кризиса если и произошли на недвижимости – то на элитной».   По мнению эксперта, наиболее оптимальный объект инвестирования – апартамент не более 50-60 кв. м по цене в 4 тыс. евро за «квадрат». Причем именно в Австрии – с учетом большей заполняемости курортов в течение года. Итоговая стоимость его составит 200 тыс. евро, и (с учетом ипотеки) купить его можно, имея 30% суммы – т.е. 60 тыс. евро. На всех австрийских горнолыжных курортах имеются управляющие компании, готовые взять подобные объекты в управление. Доходность получится в районе 7-8% годовых (все 200 тыс. свои) и даже до 15-16% годовых, если использовать кредитное плечо.

Интернет-журнал Metrinfo.ru