Архив автора cofradmin

Небольшая и богемная Франция, которая, кажется, создана для праздного и нескучного времяпрепровождения, сегодня переживает неоднозначные времена. Новый президент страны Франсуа Оланд уготовил подданным Республики новые налоги, а власти ужесточили условия для получения ВНЖ. Портал Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Франции.

История

Начиная со второго квартала 2011 года, цены на жилье во Франции постепенно росли. В целом по стране они поднялись в среднем на 3,3%, а в столичном Париже еще больше — на 4,3%. Кстати, именно с Парижа начался рост стоимости жилья впервые за 20 лет.
Сегодня рынок недвижимости страны остается стабильным. По крайней мере, в глазах иностранных покупателей, которые во время экономического кризиса не боятся вкладывать свои деньги во французское жилье. С апреля по июнь 2012 года  в стране был зафиксирован значительный скачок продаж: плюс 114%.
Россияне традиционно выбирают Прованс, Альпы и Лазурный берег. К последнему загадочную русскую душу притягивает редкое сочетание хорошего климата, культуры и гастрономии. Недвижимость в столичном Париже зачастую скупают немцы, британцы и итальянцы. Не отстают от европейцев представители Ближнего Востока и Азии.

Растущую популярность французских «квадратов» среди покупателей-нерезидентов эксперты объясняют, в том числе, весьма лояльными условиями ипотечных кредитов. За летний период большинство французских банков не только не повысили процентные ставки, но даже снизили их. У нерезидентов есть возможность получить кредит размером на 25 лет с фиксированной ставкой в 3,75% или переменной 2,7% – одни из самых дешевых показателей в Европе.

Правда, сами французы, облагаемые все большими налогами, осерчали на иностранцев и обвинили их в квартирном кризисе. Так, например, под горячую руку попали нерезиденты, скупающие жилье в Париже и при этом не сдающие его в аренду. Действительно, богатые инвесторы предпочитают просто владеть здесь недвижимостью, а получение дохода от аренды их интересует не сильно, поскольку в стране все еще действует закон 2005 года, по которому договор аренды жилья в крупных городах не может быть заключен менее чем на один год.

Притягательности французскому рынку жилья добавляет тот факт, что Республика была названа самой привлекательной страной для мигрантов, которые уже имеют детей или только готовятся стать родителями. Как оказалось, качество жизни подрастающего поколения здесь гораздо выше, чем, скажем, в Великобритании, куда так часто отправляют детей учиться.

Высокий спрос на французскую недвижимость обусловил повышение цен. В южных районах страны – Ницца, Лазурный Берег – стоимость квартир и домов подскочила на 4% и 8% соответственно. Что касается Парижа и его окрестностей, то здесь за этот же период дома подорожали на 3,8%, а квартиры – на 6,2%.

Россияне активно вкладывали деньги в лучшие квадратные метры французской столицы. Увеличение спроса спровоцировало скачок цен на недвижимость в Париже. Таким образом, объекты недвижимости класса «люкс» подорожали на 17%.  Кстати, именно этот город любви стал самой дорогой столицей мира по стоимости аренды жилья. Арендные ставки здесь росли такими быстрыми темпами, что опережали даже рост цен на жилую недвижимость.

Тренды

• Французское правительство объявило об увеличении налога на прирост капитала и налога на доход от аренды для иностранных владельцев домов для отдыха. Налог на доход от аренды для «богачей» возрастет с 20% до 35,5%, а налог от прироста капитала после продажи недвижимости – с 19% до 34,5%. Благодаря этим мерам, Олланд надеется привлечь в государственный бюджет дополнительные €50 млн в 2012 году и €250 млн в 2013 году.
• Цены на недвижимость во Франции остаются стабильными в целом по стране, как в секторе жилой, так и коммерческой недвижимости.
• В течение всего 2012 года на французском рынке жилья активны покупатели из России. Наши соотечественники считают Францию наиболее стабильной европейской страной для инвестиций.
• За первые три квартала 2012 года покупатели-нерезиденты вложили 40% от общей суммы инвестиций в рынок жилья Франции. В 2011 году этот показатель составлял 30%.
• На рынке жилья страны появляется все больше престижных объектов недвижимости. Многие состоятельные жители Республики стремятся как можно скорее избавиться от элитного жилья, ожидая повышения налогов.
• С января 2012 года всем тем, кто желает стать подданными Франции, необходимо будет предъявить диплом или свидетельство государственного образца о знании французского языка.
• Самыми престижными и привлекательными для иностранных инвесторов считаются 6, 7 и 8 округа Парижа.
• Китайцы скупают замки и виноградники во Франции. Риэлторы не могу с уверенностью сказать, что именно привлекает азиатских покупателей – качество вина или красивый ландшафт.
• Россияне безбоязненно инвестируют средства в покупку земли, строят или приобретают старые дома и реставрируют их под продажу. По словам специалистов, такая тенденция характерна для рынка жилья Лазурного берега.
• Арендные ставки на недвижимость во Франции рознятся в зависимости от региона. Самым дешевым оказался южный Рона-Альпы, где в среднем недельное размещение обойдется в €301 на человека. Самым дорогим – Корсика: неделя аренды жилья здесь обойдется в среднем в €840 с человека.

Ценовой портрет рынка недвижимости Франции

Описание объекта За сколько можно купить? Двухкомнатная квартира на Лазурном берегу, в закрытой резиденции с парковкой, у моря и пляжей От €200 тыс. Трехкомнатная квартира в центре Ниццы от €250 тыс. Квартира площадью около 100 кв.м. в центре Канн €600 тыс. – €1 млн. Просторная квартира в Париже с видами на Сену и крыши в районе Сен-Жермен-де-Пре (6-ой округ) около €6 млн. Квартира на набережной Круазет в Каннах €1,2- €1,8 млн Апартаменты площадью 100 кв.м. в Марселе €250 – 400 тыс. Квартира в 7-ом округе Парижа недалеко от Эйфелевой башни €1,3-€1,5 млн. Меблированная студия  площадью 25 кв.м. в  Люшоне (1 ч 15 мин езды от Тулузы и международного аэропорта) около €85 тыс. Строящаяся вилла площадью около 70 кв.м в Сен-Тропе, участок земли около 150 кв.м., вид на горы, гараж, сад

Дом в Эрмивал ле Во (Нормандия), пять комнат, 130 кв.м., ремонт, оборудованная кухня

Вилла в Шамони, площадь 250 кв.м, участок – 380 кв.м., винный погреб, сад, террасы, 20 минут от аэропорта от €630 тыс. Квартира в строящемся жилом комплексе в Эвиане (Женевское озеро), площадь 45 кв.м. от €192 тыс.

Перспективы

Эксперты  традиционно расходятся во мнении относительно будущего рынка жилья Франции.

Так, аналитики рейтингового агентства Standard & Poor’s прогнозируют, что к концу 2013 года стоимость жилья во Франции может упасть на 15%. Главная причина — снижение кредитоспособности местного населения. Это, в свою очередь, приведет к сокращению количества выданных займов, а значит, и падению спроса на недвижимость.

Как поясняют специалисты, с 2007 по 2009 годы кредитоспособность уменьшилась на 7%. В результате с марта 2008-го по июнь 2009-го цены на недвижимость снизились на 10%. В ближайшие 12 месяцев аналитики ждут аналогичного падения кредитоспособности населения, что вместе с растущими процентными ставками по кредитам приведет к еще большему обвалу цен на жилье, которые должны вернуться на уровень 2009 года.  

В связи с налоговыми реформами, французы будут избавляться от вторичной недвижимости. Это означает, что на рынке появится больше объектов жилья, которое будет пользоваться повышенным спросом среди иностранных покупателей. По мнению экспертов, нерезиденты будут совершать сделки, прибегая к кредитованию, избегая при этом «неприятного» налога на богатство (ISF).

Другие аналитики считают, что в ближайший год рынок недвижимости Республики останется одним из самых стабильных в Европе, равно как и спрос на местное жилье. Жесткая налоговая политика для резидентов не затронет интересы иностранцев. Более того, на практике приобретение недвижимости во Франции чаще всего рассматривается нерезидентами, как покупка второго дома, поэтому налоги предстоит платить только в рамках владения недвижимостью.

Автор Наталья Круткова

За помощь в подготовке материала редакция благодарит Александра Мацулевича из компании SERVICEAZUR, Марию Малышеву из компании «Страна Плюс».

Какие города Франции наиболее знамениты? Столица мировой моды Париж… Шикарные морские курорты Ницца и Канны на Лазурном берегу… Знаменитый Куршевель в Альпах… «Винная столица» Бордо… Но в состав Франции входит также множество других регионов, в том числе – экзотические острова в океане. Последнее обновление 31 октября 2012 года.

Франция манит. Она привлекает сочетанием благоприятного климата и культуры, разнообразной гастрономией и, наконец, особенным умением ценить красоту во всех ее проявлениях.  К недвижимости Франции наши соотечественники проявляют повышенный интерес, не задумываясь, порой о сумме сделки.

Жилье россияне приобретают в зависимости от своих целей и бюджета. Так, небольшую квартиру для студента, например, в Лионе, можно приобрести за несколько сотен тысяч евро. Для более богемного и комфортного отдыха некоторые россияне выбирают самые престижные районы Парижа (Золотой треугольник), Лазурный берег и Женевское озеро. Недвижимость здесь оценивается уже миллионами евро. А вот замок в Бретани, функционирующий как гостиница,  могут приобрести с инвестиционными целями.    Эксперты отмечают, что сегодня россияне находят во Франции все больше проектов, которые впоследствии принесут им доход.   

В административном отношении территория Франции делится на 26 регионов, 21 из которых размещен на континентальной части страны, один – на острове Корсика, четыре – это заморские территории.

Париж является столицей региона Иль-де-Франс. «Визитной карточкой» французской столицы, безусловно, является Эйфелева башня. Возведенная в 1889 году и вначале не одобряемая парижанами, башня сейчас является самой посещаемой достопримечательностью Парижа. К другим наиболее известным туристическим местам относятся Триумфальная арка, самая большая в мире; Собор Парижской Богоматери, строительство которого началось еще в XII веке; Лувр, бывший дворец французских королей, ныне – один из самых известных музеев мира; холм Монмартр, самое высокое место Парижа, место обитания свободных художников.

Для одних посещение Парижа – мечта, осуществив которую можно и умереть, для других этот город – олицетворение вечной романтики, место, куда хочется возвращаться снова и снова. Возможно навсегда. В виду такой популярности рынок недвижимости французской столицы предлагает весьма дорогое жилье. Цены ежегодно растут и, кажется, не собираются останавливаться, а сфера недвижимости становится одним из самых эффективных способов для сохранения средств.  

Цена на жилье в Париже зависит не столько от количества квадратных метров, сколько от престижности округа. Так, в Золотом треугольнике, самом элитарном квартале 8 округа Парижа, комфортабельные квартиры стоят от €2 млн. В менее престижном районе столицы минимальные варианты начинаются от €10 тысяч за «квадрат». Интерес вызывает и более скромное жилье – уже не в «османском стиле» и без консьержа. Вообще же рынок Парижа и его ближайших пригородов очень активный, и поэтому даже кажущийся не слишком ликвидным объект найдет своего покупателя.    

Среди покупателей недвижимости популярны пригороды Парижа – небольшие города примерно в часе езды от столицы: Дрё, Ле-Ман, Руан, Орлеан, Реймс и Амьен. По статистике, три четверти жителей Дрё работают в Париже. Добраться в столицу на электричке занимает 40 минут. Ле-Ман экономически более самостоятелен. Здесь функционируют предприятия химической, авиационной, автомобильной, текстильной промышленности. С 1923 года этот город славится автомобильной гонкой «24 часа Ле-Мана», проводимой ежегодно. История городов Орлеан и Руан связано с именем Жанны д’Арк: в первом она родилась, во втором ее казнили.

Лион – это «вторая столица» Франции. Здесь расположена штаб-квартира Интерпола, проходят фестиваль танца и музыкальный фестиваль имени Берлиоза, знаменитого композитора. Любители старины находят здесь многовековые постройки, а сторонники развлечений – активную светскую жизнь.

Реймс – это главный город региона Шампань-Арденны. В первую очередь он славится своими виноградниками. Древнейший монумент города – триумфальная арка Марсовы ворота (III век н.э.). К достопримечательностям также относятся Реймсский собор, где было короновано большинство французских королей; Базилика Святого Ремигия и Дворец То (Palais du Tau), охраняемые ЮНЕСКО.

В часе езды на скоростном поезде на север от Парижа находится Лилль. Главным туристическим маршрутом является прогулка по Старому городу, в котором сохранилось множество зданий XVII и XVIII веков. Здесь проходит множество международных выставок и конгрессов.

Средиземноморское побережье

Лазурный берег, или Французская Ривьера, является одним из старейших европейских и лучших мировых курортов. Славится мягким климатом и многочисленными развлечениями, является излюбленным местом отдыха мировых знаменитостей. Само название – Лазурный берег – было придумано французским поэтом и писателем Стефаном Льежаром, написавшим одноименный роман. На Лазурном берегу расположены следующие города: Ницца, Канны, Сен-Тропе, Кап-Ферра, Мантон и др.

Крупнейший порт средиземноморского побережья Франции – Марсель. Город основан еще в 600 году до н.э. Здесь расположен международный аэропорт. Марсель славится своими достопримечательностями, например, замком Иф на одноименном острове в Средиземном море.

Слава излюбленного курорта золотой молодежи и прожигателей жизни со всего мира не делает его привлекательность сомнительной.  Успокаивающая красота природы, нескончаемая череда праздников и фестивалей  привлекают сюда толпы туристов: одни из них лишь со стороны наблюдают за образом жизни богатейших людей планеты, рассекающих на своих ролс-ройсах по идеальным дорогам, другие – и есть эти богачи.

Существует мнение, что полностью оценить и вкусить красоту жизни Лазурного берега могут лишь те, кто может жить здесь постоянно и иметь собственное жилье. Правда, позволить его себе здесь сможет не каждый. Это не просто очень дорогая покупка – это определенный статус. Желанию обладать им не помешает даже стоимость жилья: от € 200, а скорее €250 тысяч до €100 млн. И выше. Есть предложение и дешевле (на Лазурном берегу тоже имеются не престижные кварталы), но они не слишком ликвидны.

Стабильный высокий спрос со стороны иностранцев делает жилье Лазурного берега чуть ли не самым лакомым кусочком на рынке зарубежной недвижимости. Наиболее активными покупателями являются состоятельные представители Италии и Арабских Эмиратов, а также россияне. Несмотря на стоимость, подходящую под описание:  «выше некуда», эксперты предрекают дальнейшее, стабильное подорожание недвижимости.

Женевское озеро

Самое большое озеро в Европе считается также и экологически чистым. Именно здесь расположен спа-курорт Эвиан,  знаменитый  во всем мире благодаря минеральным источникам. Это живописное место называют «Маленькой Швейцарией». Тем более, что страна часов и шоколада находится в получасе езды (ходьбы) на корабле.

Вообще говоря, швейцарская часть озера популярнее французской,   зато в последней продают по французским законам, а значит с меньшим числом ограничений. Правда, объектов тут все равно мало, вокруг  Альпы, а, значит, строить особо негде… Наряду с другими районами страны, цены на жилье здесь также карабкаются вверх, а вот количество вновь построенных объектов – наоборот.

Французские Альпы (Шамони, Куршевель)

Красота Монблана вкупе с веселыми вечеринками, возможностью заниматься горными лыжами, обилием «правильных» магазинов и ресторанов делают недвижимость здесь хорошим местом для вложения средств, поскольку от сдачи жилья в аренду можно получать неплохой доход. Иностранцы скупают здесь шале, дабы комфортно проводить свой зимний отдых. Кроме того, специалисты отмечают, что  спрос на дома в Шамони  — это индикатор состояния рынка недвижимости Альп.

Куршевель среди состоятельных россиян является, чуть ли не самым популярным курортом для проведения зимних каникул. На слуху еще и потому, что небезызвестный российский миллиардер, а ныне еще и политик, даже умудрился устроить здесь скандал.

Два названных курорта составляют ничтожную часть местной карты: здесь много знаменитых деревушек с уникальными предложениями. Но поскольку морозоустойчивые россияне любят горы больше моря, в этих местах обычно не покупают, а снимают жилье.  А покупают уже после того, как обзавелись дачей на море.

Юго-Западная Франция

Западнее Марселя расположен регион Лангедок. Он привлекает прежде всего возможностью комфортного и недорогого по сравнению с Лазурным берегом отдыха на Средиземноморском побережье. Здесь сохранилось множество памятников галло-римской культуры. Также область славится природными парками, оливковыми рощами и виноградниками.

Лангедок не столь раскручен как знаменитое соседнее побережье. Но и уровень цен ниже, чем на «Лазурке»:  вилла в 10 минутах езды от моря с небольшим участком и видом на горы – каких-то 500 тысяч евро. Одним из главных курортов этой части побережья является Перпиньян.

Одним из крупнейших регионов Лангедока является Тулуза. Ее называют Розовым городом, так как многие здания в историческом центре города выстроены из красного кирпича. В Тулузе, в отличие от некоторых других крупнейших городов Франции, прекрасно развито транспортное сообщение. Здесь действуют международный аэропорт и метро. Город являются центром авиапромышленности страны. В 1920-е годы именно отсюда отправлялся в полеты Антуан де Сент-Экзюпери, знаменитый французский писатель, поэт и летчик.

Бордо, город-порт на юго-западе Франции, известен своими традициями виноделия. Одной из главных достопримечательностей является музей «Винорама», восковые фигуры которого «рассказывают» об истории виноделия и виноторговли этого региона.

Юго-запад Франции известен не только как регион виноделия. В Аквитании, например,  находится Гасконь, – родина Д’Артаньяна, и Биарриц, считающийся жемчужиной Атлантического побережья Франции. С XIX века в этот город приезжают королевские особы, правители и бизнесмены. Одни для того, чтобы просто отдохнуть, другие – поправить здоровье.

Недвижимость Биаррица не так популярна среди иностранных покупателей как другие приморские регионы Франции.  Но те, кто все же стал обладателем жилья, смогут соединить спокойную и уединенную жизнь, а также активный горнолыжный отдых.  

Атлантическое побережье

Самым западным регионом страны является Бретань. Регион славится своим голубым гранитом, используемым при строительстве некоторых небоскребов Нью-Йорка. На крайнем западе полуострова Бретань расположен Брест, крупный военный и торговый порт Атлантики. Путешественнику прежде всего стоит посетить Брестский замок и ежегодный фестиваль короткометражного кино.

Еще один известный город Бретани – Карнак. Он славится своими полями для гольфа, а также Институтом талассотерапии (лечение морской водой, грязями и водорослями).

На Атлантическом побережье также расположен город Шербур. Город знаменит прежде всего своей киноисторией: здесь родился актер Жан Маре, а в 1964 году была снят фильм «Шербурские зонтики».

Конечно, и здесь покупают гораздо реже, чем в топовых точках Французской республики. Но многие из тех, кто хорошо знает Францию, выбирают порою не там где модно, а там где нравится.

Бретань ценят  «рыбаки»,  любящие устриц, прыгающих прямо в тарелку… Нормандия   привлекает, помимо прочего своими замками – россияне частые покупатели местных особняков.

Острова Франции

В первую очередь это Корсика в Средиземном море. Здесь родился Наполеон Бонапарт, поэтому множество достопримечательностей связано с его именем. Природа острова сохранила первозданный вид. Любители активного отдыха могут совершить поход в горы или заняться подводным плаванием.

К заморским владениям Франции относятся Гваделупа, Мартиника и Сен-Мартен в Карибском море, Французская Полинезия (острова Таити, Бора-Бора и др.), Новая Каледония в Тихом океане и др.

Острова привлекают покупателей недвижимости не только солнечным климатом и практически круглогодичным пляжным сезоном. Ведь чтобы наслаждаться отдыхом на пляже, не обязательно пересекать пол земного шара. Главная «изюминка» островов – это местный колорит. И дело не только в удивительной природе, совершенно отличной от такой привычной российской. Скорее – в образе жизни, ее ритме, а часто и совершенном отсутствии какого-либо ритма: только солнце и океан. При этом туристическая инфраструктура там прекрасно развита.

Многие острова Французской Полинезии (площадь около 4 тыс. кв.км) носят вторые русские называния. Например, Лазарева и Крузенштерна, поскольку были открыты этими знаменитыми россиянами. В нашем обзоре упомянута экзотики ради: жить в своей квартире или доме на Бора-Бора или Таити нашему брату не доведется.

Несмотря на низкие цены, иностранцу купить недвижимость здесь практически невозможно, местное законодательство не позволяет покупать землю нерезидентам, прожившим здесь менее определенного срока,  варьируется  который от 5 до 10 лет. Однако, если чудо все же произошло, и вы стали обладателем жилья во Французской Полинезии, вы как новоиспеченный владелец сможете получать более 15% годового дохода от сдачи жилья в аренду.

Если вы намерены приобрести жилье во Франции, выбор региона для покупки поистине безграничен. С ситуацией на рынке французской недвижимости вы можете ознакомиться в «Обзоре рынка».

Прозрачная процедура совершения сделки, стабильный рынок жилья и высокие налоги. Prian.ru собрал основные плюсы и минусы покупки недвижимости во Франции.

Рынок недвижимости Франции разнообразен, поскольку помимо квартир и просто дорогих домов, здесь также можно приобрести роскошные особняки, старинные замки, виноградники и даже небольшие озера. Прибавить к этому стабильную экономику и политику, и картина вырисовывается почти идиллическая.

Несмотря на то, что французы несколько настороженно относятся к иностранцам, для покупателей недвижимости из других стран не существует никаких ограничений. Нерезиденты со всего мира могут свободно покупать и жилую, и коммерческую недвижимость, и даже землю.

Мечтающие о собственной недвижимости во Франции, но не имеющие всей необходимой суммы, могут воспользоваться ипотекой. В этой стране иностранцу вполне возможно это сделать. Правда, на практике получение ипотеки нередко зависит от личного отношения директора агентства недвижимости к банку. Наряду с банками, которые и слышать не хотят о россиянах, есть и те, кто предоставляет кредит относительно свободно.

Прозрачная процедура покупки. Сделка обязательно будет проверяться нотариусом, который несет ответственность за ошибки. Именно поэтому возможность обмана иностранного покупателя сведена к минимуму.

Стабильный рынок жилья.  В самых популярных городах и курортах  цены на недвижимость становится все выше с каждым годом. Нескончаемые потоки туристов из разных стран мира способны обеспечить владельцу жилья хороший доход от сдачи недвижимости в аренду.

Высокие налоги.  Налоги  на недвижимость во Франции могут выйти ее владельцу в весьма кругленькую сумму. Желающие избежать уплаты налогов в полном объеме могут не обольщаться, поскольку французские власти через суд могут добиться запрета на въезд в страну.

Покупатель может потерять деньги.  При подписании контракта между продавцом и покупателем последний вносит депозит размером около 5% или 10%. Такой депозит является своеобразной гарантией того, что покупка состоится.  Решить, нужна ему эта недвижимость или нет, покупатель должен в течение семи дней. Если окажется, что покупать жилье все-таки не нужно, иностранец может потерять уже внесенные деньги.

Так было и с Михаилом Прохоровым, который потерял 10% залога за «Виллу Леопольда». В 2008 году российский миллиардер намеревался купить этот объект недвижимости на Лазурном берегу, но передумал. За что и поплатился: бизнесмен нарушил условия сделки и обязан выплатить €39 млн.

Иностранец, который намерен приобрести жилье во Франции, должен помнить: за пределами главных курортов, без знания французского языка ему придется нелегко.

Покупка памятника архитектуры накладывает обязательства. Сделать ремонт по своему вкусу или изменить что-то во внутренней планировке, будет невозможно. Никто не разрешит. Довольствоваться придется лишь реставрацией.

Решение французских властей поднять для иностранцев налоги на операции с недвижимостью – продажу и аренду – вызвало неоднозначную реакцию в профессиональной среде. Большинство экспертов уверены, что в долгосрочной перспективе инвестиционная привлекательность Франции не уменьшится, однако цены на жилье могут вырасти.

Что же собственно произошло? Как поясняет представитель компании RFC Estates Александр Шварев, правительство Франции хочет, чтобы иностранцы платили такие же налоги, как и местные жители. Поэтому было решено распространить социальные сборы CSG и CRDS, взимаемые с прибыли у всех резидентов, также на выходцев из других стран. Ставка этих налогов составляет 15,5% – именно настолько вырастут расходы иностранцев на операции с недвижимостью в стране. Благодаря этим мерам, президент Франции Франсуа Олланд надеется привлечь в государственный бюджет дополнительные €50 млн в2012 году и €250 млн в 2013 году.
Отметим, что граждане Франции, уплачивающие социальные сборы, получают доступ к различным дотационным программам, например, пособиям по безработице или бесплатному медицинскому обслуживанию. Иностранцы же должны будут вносить платежи, однако никаких социальных бонусов не получат. Этот факт многие аналитики рассматривали как грубейшую юридическую ошибку. И активно протестовали. Тем не менее, решение принято, и спорить о его целесообразности бесполезно. Остается только анализировать, какое влияние оно окажет на рынок.
Налог на прирост капитала
Во-первых, налог на прирост капитала после продажи недвижимости во Франции (La plus value) увеличен с 19% до 34,5%. При этом предусмотрены льготы для собственников, которые владели жильем длительный срок. Так, период владения от 6 до 17 лет дает право на 2% скидку, с 18-го по 24-й год – на скидку в 4%, а если же вы являетесь собственником дома от 25 до 30 лет, то можете рассчитывать на снижение налога на целых 8%.
По словам представителя французской компании Attika International Клэр Хейли, в связи с новыми законами количество вакантных предложений на рынке уменьшится. Собственники будут стараться как можно дольше держать объекты при себе, так как размер налога на прирост капитала при продаже зависит от срока владения недвижимостью. Это, в свою очередь, приведет к повышению престижа (а значит, и цены) имеющихся предложений, так как покупатели будут буквально драться за вакантные варианты.
Глава международной компании Leggett Immobilier Тревор Леже считает, что на данном этапе самое важное – это то, как поведут себя собственники. «Если они окажутся жадными и переоценят свое жилье с целью компенсировать более высокие налоги, то рынок наоборот может застопориться. Это приведет к сокращению числа сделок и, как следствие, общему спаду в отрасли», — цитирует специалиста Property Wire.
Налог на доходы от аренды
Во-вторых, налог на доходы от сдачи в наем недвижимости во Франции с нынешних 20% вырастет до 35,5%. Может быть, после такого резкого скачка в сборах доходность арендного бизнеса во Франции вообще сойдет на нет? Ведь и сейчас с французской квартиры можно иметь всего 3-5% годовых…
Александр Шварев считает, что доходы от аренды во Франции уменьшаться только на первом этапе. Затем владельцы жилья поднимут ставки на свои объекты, чтобы компенсировать рост налогов. «Некоторые, только прослышав о реформе, уже это сделали», – добавляет специалист.
А ведь есть еще один способ остаться с прибылью, несмотря на новые налоги – сдавать квартиру «своим» и не декларировать доходы. Иначе говоря, уйти в тень. Может, Францию ждет именно такой вариант – разрастание «серого» рынка аренды?
Представитель компании Service Azur Александр Мацулевич отмечает, что нелегалы на местном рынке аренды есть и сейчас. Однако их количество вряд ли сильно увеличится. «В основном, французы законопослушные граждане, – говорит специалист. – Я уверен, что местный рынок будет и дальше привлекать инвесторов, несмотря на то, что доходность аренды здесь низкая – до 5% в год. Главное, Франция – это стабильная страна, и стоимость квадратного метра здесь все время растет».
«Государство дает страховку собственнику на «белую» аренду! Главные арендодатели на местном рынке – это французы, система защиты и наказания эффективна», – соглашается Александр Шварев.
Реакция россиян
А что же россияне? Как наши продавцы и покупатели отреагировали на изменение налогов во Франции?
По словам риэлторов, никакой паники среди россиян не наблюдается. Главная причина – наши не рассматривают Францию с целью спекуляций. Недвижимость в этой стране, как правило, покупается на длительный срок и для собственного пользования, а вовсе не для скорой перепродажи.
«За последний год количество продаж россиянам в нашей компании увеличилось в среднем на 30%. При этом 70% клиентов подбирали жилье для себя и 30% покупателей искали коммерческую или жилую недвижимость с инвестиционными целями», – говорит Александр Мацулевич.
Рост налогов на аренду и перепродажу россиян не волнует, однако некоторые, обеспокоены налогом на богатство (ISF – impôt sur la fortune), добавляет специалист.
Налог на богатство
Последний сбор это, пожалуй, самая громкая инициатива нового французского президента. Франсуа Олланд полагает, что налог на доходы физических лиц, зарабатывающих более миллиона евро, должен составлять 75%. После принятия этого решения, аналитики тут же заговорили о массовом бегстве богачей из Франции. А информация о том, что самый состоятельный человек страны Бернар Арно (его имущество оценивается более чем в €40 млрд) попросил подданства Бельгии, только подлила масла в огонь.

Статистика показывает, что, с тех пор как стало известно о налоге на богатство во Франции, цены на роскошную недвижимость в Брюсселе резко выросли, а заявок на получение гражданства стало больше. Аналогичная ситуация наблюдается в Швейцарии, где богатые люди все еще могут экономить на налогах.

Впрочем, специалисты рынка недвижимости уверены, что с привлечением кредитования этот налог можно уменьшить. «Сейчас как никогда актуально приобретение жилья в кредит, поскольку ставки остаются низкими, – говорит Тревор Леже.
Специалист добавляет, что особенно целесообразным становится приобретение квартир и вилл во Франции на так называемое общество управления недвижимостью (SCI — Société Civile Immobilière). Это особый тип компании, которая создается исключительно с целью владения и управления объектами. В этом случае эта недвижимость не будет учитываться при расчете налога на богатство, так как она принадлежит компании или профессиональному венчурному фонду.
«Конечно, этот налог затронет самых состоятельных владельцев жилья во Франции, однако я не думаю, что новый закон окажет драматическое влияние на рынок недвижимости в целом», — говорит Тревор Леже.
Выдержит ли рынок?
Итак, участники рынка по большей части настроены оптимистично. Им хочется верить, что авторитет Франции как одного из лучших в Европе мест для жизни и вложения средств поможет преодолеть негативные последствия повышения налогов. Что покупатели примут все: и возросшие ставки, и завышенные цены, которые, скорее всего, последуют за налогами…
Между тем, французская недвижимость и так уже считается самой дорогой в Европе. В среднем за «квадрат» в новостройке Парижа покупатели выкладывают около €8 000. А рядом ведь есть конкуренты – Испания, Греция, Португалия – недвижимость которых, напротив, становится все доступнее…
Многие аналитики – например, эксперты банков Danske Bank и Credit Agricole, а также специалисты рейтингового агентства Standard & Poor’s – полагают, что на рынке недвижимости Франции уже надут «пузырь». В ближайшие годы он лопнет, и цены рухнут на 10-40%. Естественное желание собственников компенсировать возросшие налоги только ускорит этот процесс.
Авторы Анастасия Фалей, Ольга Давыдова

Татьяна была влюблена в Лазурный берег, в Ниццу и ее окрестности, во французскую культуру и традиции этой европейской страны. В какой-то момент перед ее семьей встал естественный вопрос: зачем каждый год останавливаться в отелях, если можно приобрести собственную квартиру на побережье.

Досье PRIAN.RU
Покупатель: Татьяна, банковский работник из Москвы
Риэлтор: Евроаппарт
Регион: Франция, Ницца
Объект: 3-комнатная квартира площадью 100 «квадратов»
Цена: €300 тыс.
Сделка: покупка на вторичном рынке, октябрь 2011 года

* Налоги на трехкомнатную квартиру в Ницце составляют около €2000 в год.
* На месяц жизни в Ницце понадобится минимум €1500 на человека.
* Французы любят, когда с ними разговаривают на их родном языке.
— Как вы решились приобрести апартаменты в Ницце?
— Мы там много раз бывали – буквально каждое лето отдыхали на Лазурном берегу Франции. Ездили через компанию «Евроаппарт». И вот однажды подумали: зачем нам все время останавливаться в отелях, если можно приобрести в Ницце собственное жилье. Обратились к уже знакомому нам специалисту из «Евроаппарта» Евгении — она нас сориентировала по ценам, рассказала о процедуре покупки, показала имеющиеся варианты.
— Вы полностью доверились этому риэлтору и даже не посмотрели предложения конкурирующих компаний? Может, у них были лучшие варианты за меньшие деньги?
— Почему же… мы изучили интернет – у других агентств были аналогичные предложения. Поэтому мы и выбрали уже знакомую нам и проверенную компанию. Я знаю, что многие, подыскивая недвижимость за границей, забрасывают заявки в десятки различных риэлтерских агентств. Я против такого подхода. По-моему, лучше выбрать одну фирму и работать с ней от начала и до конца. В этом случае и отношение к тебе со стороны агентов будет соответствующим.
— Татьяна, опишите, пожалуйста, вашу квартиру. В каком она была состоянии? Пришлось ли вам делать ремонт?
— У нас просторные трехкомнатные апартаменты площадью около 100 квадратных метров. Дом расположен в центральной части Ниццы, что очень удобно. Квартира продавалась с мебелью. Ремонт в ней был недавно сделан. Поэтому дополнительные вложения с нашей стороны были минимальны. Мы лишь докупили всякую мелочь – посуду, постельное белье и тому подобные вещицы.
— Как собираетесь пользоваться покупкой?
— В первую очередь будем отдыхать там сами – это лето планируем провести там с семьей и маленьким ребенком. В остальное время будем сдавать квартиру в аренду. Ницца – популярный у туристов город и спрос должен быть хорошим. Пока мы точно не приценивались, но по предварительным расчетам, наши апартаменты можно сдать за €1000 в неделю, а в июле и августе – еще дороже.
— А во сколько вам будет обходиться содержание квартиры в Ницце, знаете?
— Да, ежегодно придется платить около €2000 налогов. Кроме того, коммунальные услуги в Ницце стоят недешево – у нас выходит около €150 в месяц.

Справка Prian.ru
Владелец жилья во Франции обязан оплачивать налог на недвижимость. Он состоит из двух частей. Налог первого типа (taxe foncière) вносит собственник недвижимости. Размер платежа сильно различается в зависимости от типа собственности и ее местоположения. Например, за небольшую квартиру в Ницце придется вносить около €900 в год. При покупке жилья в новостройке собственник освобождается от этого налога на первые два года владения.

Второй сбор – налог на проживание (taxe d’habitation) – платит проживающий. То есть если недвижимость сдана в аренду, деньги вносит арендатор, если используется для личного проживания – собственник. Проживающий (арендатор или владелец) обязан уплатить налог, если занимал помещение на 1 января. При этом не имеет значения, как долго он там проживал. Размер налога на одинаковую недвижимость могут отличаться в разных городах в несколько раз, в зависимости от местного законодательства. На апартаменты он может составить около €500 в год, на виллы – до €3 тыс. Оплату налога можно вносить с банковской карты через интернет, отправлять чеки в налоговый орган или оплачивать наличными.

Подробнее о налогах и коммунальных платежах во Франции читайте здесь.

— Вы говорили, что собираетесь отдыхать во Франции с маленьким ребенком. Понятно, что Ницца – популярный и развитый с точки зрения инфраструктуры курорт. Для детей там тоже имеются все условия?
— В целом, да. Есть один минус – пляжи в Ницце каменистые, поэтому отдыхать там с совсем маленькими детьми может быть не очень удобно. Мы, например, ездили на арендованной машине в Жуан-Ле-Пен – курорт, расположенный в 25 километрах от Ниццы. Он считается одним из лучших на французской Ривьере для отдыха с ребенком – там песчаные пляжи и множество развлечений для малышей. Аренда автомобиля нам стоила €700 в месяц.
— А как вообще с ценами в Ницце? Сколько, по вашему опыту, понадобится денег, чтобы прожить там месяц?
— По сравнению с Москвой расценки в кафе и ресторанах Ниццы не такие уж и высокие. Например, ужин даже в самом шикарном заведении не будет стоить больше €300. А в России верхняя планка – не ограничена. В среднем же, обед в хорошем ресторане с одним напитком обойдется в €50, а если с вином – €70.
В Ницце есть небольшой рынок, на котором всегда можно купить свежие продукты.
Цены на еду в магазинах, по моим ощущениям, немного выше, чем в Москве. С другой стороны, морепродукты там стоят дешевле.
Что касается расходов на месяц, то запросы у всех, конечно, разные. Я бы рекомендовала ориентироваться минимум на €1 500 на человека.
— Как вы проводили время в Ницце и окрестностях? Куда бы вы порекомендовали съездить? Что посмотреть?
— Недалеко от Ниццы находится княжество Монако. Я бы посоветовала побывать в Монте-Карло, прогуляться по набережной, посмотреть на самые знаменитые казино мира. Еще можно съездить в Сан Тропе – посмотреть на богемную тусовку. Только учтите, там действительно дорого. Для примера: чтобы покушать в рядовом кафетерии, вам придется выложить €100-150.
— Часто ли там можно услышать русскую речь? Как французы относятся к нашим соотечественникам?
— В Ницце и окрестностях русских очень много. Особенно летом. Французы всегда приветливы с приезжими и обычно хорошо к ним относятся. Однако учтите: для длительного проживания во Франции вам потребуется  хотя бы минимальное знание их родного языка. В принципе, в туристических регионах персонал в большинстве заведений понимает английский. Так же и в бизнесе – если вы будете покупать или строить жилье через местную фирму, у них наверняка найдется специалист, который сможет с вами объясниться. Однако если вы заедете в глубинку, то велика вероятность, что вы не встретите никого, кто понимал бы не то что русский, но даже английский. И вообще, французы очень любят, когда с ними разговаривают на их родном языке.
— А вы сами планируете длительное время жить во Франции или даже переехать туда навсегда?
— Пока нет. Мы как собственники недвижимости получили годовые Шенгенские мультивизы, благодаря которым мы можем находиться в странах ЕС до 180 дней в году. Нам этого хватает. Возможно, в будущем, когда ребенок подрастет, мы отправим его учиться во Францию. Если, конечно, он этого захочет… Вот тогда и мы будем чаще там бывать или даже оформим вид на жительство.
— Какие советы вы могли бы дать людям, которые только собираются приобрести недвижимость во Франции?
— На мой взгляд, не стоит покупать жилье по картинкам. На фото все объекты выглядят красиво, но только когда вы приедете на место, посмотрите окрестности, вы сможете понять, что это действительно та квартира, о которой вы мечтали. По крайней мере, этот совет справедлив для тех, кто намерен сам отдыхать во Франции, а не просто сдавать апартаменты в аренду.
Мы, например, прежде чем совершить сделку изучили около 10 различных вариантов. У нас были определенные требования – по расположению, расстоянию до пляжа, до магазина. Но только в процессе осмотра мы поняли, что хотим квартиру с большими панорамными окнами. И нашли именно такую.
И все же главное – это любить эту страну. Французская культура, быт, традиции должны быть действительно близки вам. Тогда вы точно не будете разочарованы.
Беседовала Анастасия Фалей