Главная

Заманчиво иметь свой дом на берегу моря в Испании, квартиру в Болгарии или апартаменты с видом на океан в США. Но, мечтая о подобном приобретении, нельзя забывать и о стоимости его содержания.

На протяжении последнего десятилетия многие наши соотечественники стали собственниками домов, квартир и апартаментов за рубежом. Важными стимулами к приобретению жилья послужили лояльное законодательство и несложная процедура оформления недвижимости в собственность, а основным – сравнительно невысокие цены. Например, в Испании в 5-7 км от Средиземного моря можно купить небольшое бунгало (50-80 кв. м) за 50-70 тыс. евро, что дешевле, чем, например, коттедж в дальнем Подмосковье.

Стоимость апартаментов с полным набором инфраструктуры на приморских курортах Болгарии и Черногории начинается от 50 тыс. евро (на ранних этапах строительства можно купить жилье и по более низким ценам). Заметно подешевела недвижимость в США. Например, в штате Флорида дом общей площадью от 100 до 150 кв. м стоит от 60 до 150 тыс. долл.

По словам Екатерины Тейн, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, лидером по количеству заключенных сделок является Болгария, далее следуют Черногория, Испания и Кипр, а также Турция. Состоятельные россияне предпочитают традиционные рынки: Лондон, Лазурный Берег, Италию.

Коммунальный рай – без забот и хлопот?

Однако владение недвижимостью за рубежом – это не только преимущества, но и обязанности. Факт временного пребывания хозяина в стране не освобождает его от необходимости содержать жилье в порядке, оплачивать счета за коммунальные услуги в полном объеме и в срок. Как рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова, обычно собственники объектов в новых жилых комплексах заключают договор с управляющей компанией.

В домах и на виллах, расположенных вне организованных ЖК, как правило, предусмотрено отдельное помещение для прислуги. Чаще всего работы по дому выполняет семейная пара. «В этом случае основные расходы на эксплуатацию составляют собственно зарплата прислуги и коммунальные платежи», – рассказывает Е. Тейн. Кроме того, можно поручить содержание дома одной из местных фирм.

В каждой стране действует свой прейскурант на коммунальные услуги и существуют свои особенности внесения платы. Например, в Болгарии основной платеж – это налог на вывоз мусора, размер которого не превышает 1% от стоимости недвижимости и устанавливается местными властями. Так, в Варне он составляет 0,2%, в Пловдиве – 0,21%, а в Бургасе – 0,17% в год. Другие платежи зависят от фактического расхода ресурсов и оплачиваются в соответствии с показаниями счетчика, причем тарифы также утверждаются муниципалитетами. Электричество обходится примерно в 0,1 евро за 1 кВт, вода – 0,5 евро за 1 куб. м. Абонентская плата за стационарный телефон в Болгарии – около 5 евро в месяц, а за его установку нужно заплатить порядка 100 евро.

По словам Ю. Кайновой, расходы на содержание собственности в жилых комплексах, возведенных в Болгарии в последние годы, зависят от класса объекта. Тариф за сервисное обслуживание составляет в среднем 50-80 евро в месяц (8-10 евро/кв. м в год). В эту сумму включена чистка бассейнов, стрижка газонов и ландшафтный дизайн, уборка общественных территорий комплекса, охрана. На горнолыжных курортах недвижимость общей площадью до 60 кв. м обходится в 150 евро в месяц, более 60 кв. м – в 200 евро в месяц, а если ЖК позиционируется как элитный, то минимальный размер платежей – от 250 евро в месяц и выше.

Оплату может производить как сам собственник, так и управляющая компания, созданная при ЖК. «В Болгарии коммунальные платежи в среднем составляют около 50-60 евро за апартаменты с одной спальной комнатой, а эксплуатационные расходы на содержание – около 1 евро в месяц за 1 кв. м площади», – дополняет вышесказанное Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».

Покупая недвижимость в Черногории, также можно рассчитывать на то, что процедуру оплаты коммунальных услуг возьмет на себя управляющая компания. Здесь обязательный платеж за вывоз мусора взимается независимо от того, проживает хозяин в доме или нет. Для владельца двухкомнатной квартиры он составит 3-4 евро в месяц (данные компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»). За телефон нужно заплатить 10 евро, а за выделенную линию Интернета – 30 евро в месяц. Электричество обходится в 6 центов за 1 кВт в период с 23:00 до 7:00 и около 8 центов в остальное время суток, а вода – 54 цента за 1 куб. м; платежи производятся согласно показаниям счетчика.

Нелишне отметить, что с июня 2008 г. в Черногории отключают от электросети тех, кто не вносит плату за свет более двух месяцев подряд или чей долг превысил 200 евро. Общие расходы на двухкомнатную квартиру составляют около 2 тыс. евро в год, но, если хозяева приезжают только на лето, они сокращаются примерно вдвое.

В Испании счета на электроэнергию присылают по почте каждые два месяца, на воду – каждый квартал. В них указано количество использованных ресурсов и их стоимость. Абонентская плата за воду – 6,79 евро в месяц, а фактический расход по счетчику оплачивается из расчета 0,16 евро за 1 куб. м. Платеж за электроэнергию также состоит из абонентской платы в размере 0,54 евро в месяц и платежа по счетчику из расчета 0,08 евро за 1 кВт. В целях экономии владельцы частных домов пользуются газом. Централизованного газоснабжения в Испании практически нет – им оснащаются только некоторые современные жилые комплексы. Поэтому газ продается в баллонах, которые доставляет специальная служба. Стоимость баллона – около 7 евро; его хватает для семьи из трех человек на весь летний сезон. Подключение спутниковой антенны стоит 120 евро в год, а телефон с выделенной линией Интернета обходится примерно в 40 евро в месяц.

Обслуживанием недвижимости, не входящей в состав ЖК, занимается специально нанятый персонал. Так, уборка дома стоит 7-10 евро в час, услуги садовника — 80-120 евро в месяц при условии, что он приходит один раз в неделю. На еженедельную чистку бассейна нужно выделить 50-120 евро в месяц.

На Кипре тариф на водоснабжение, установленный Департаментом водоснабжения, состоит из абонентской платы (около 8,5 евро) и платежей за фактически использованное количество воды. За просрочку налагается штраф в размере 10%. Налог на вывоз мусора здесь не превышает 60-76 евро в год. В среднем содержание квартиры с двумя спальнями обходится в 500-600 евро в год, плюс электроэнергия и вода по счетчику – по 20 евро в месяц.

Ежегодное обслуживание объекта недвижимости в США достигает 10% от его стоимости. Помимо «коммуналки» необходимо платить за пользование услугами кондоминиума (парковка, бассейн), а также страховку, которая возместит убытки, связанные в том числе и с природными катаклизмами. Один киловатт электроэнергии стоит около 0,08 долл., средний счет за месяц составляет около 90 долл., из них затраты на освещение – примерно 20%. Средние расходы на водоснабжение – 250 долл. в год.

Коммунальные платежи в Италии не превышают 100 евро в месяц. Даже если в доме никто не живет, каждый месяц за электричество нужно вносить абонентскую плату в размере 115 евро. Дополнительно оплачивается расход по счетчику. Водоснабжение в среднем обходится в 187 евро в год, а вывоз мусора – в 103 евро. В Италии практически отсутствует институт управляющих компаний; обслуживанием жилых объектов, как правило, занимаются агентства недвижимости. Они присматривают за домом в отсутствие хозяев, организуют уборку помещений, уход за приусадебным участком и т. д. Стоимость услуг по содержанию дома не зависит от длительности пребывания хозяев в доме. Если недвижимость сдается в аренду, то 40% от полученного дохода следует заплатить государству в качестве подоходного налога.

Владельцы недвижимого имущества во Франции должны учесть следующие расходы: коммунальные платежи, налоги на недвижимость, проживание и богатство. Размер «коммуналки» зависит от площади и класса жилья. «Например, выплаты за апартаменты общей площадью 100 кв. м в престижном ЖК в Каннах могут доходить до 1 тыс. евро в месяц. А квартира 60 кв. м в отдельно стоящем здании с консьержем в Ницце будет стоить от 150 до 300 евро в месяц», – говорит Ольга Багрова, ведущий консультант департамента зарубежной недвижимости «Калинка-Риэлти». По ее словам, каждый год во Франции происходит незначительное повышение тарифов – на 1-2% от ранее действовавших. Налог на богатство необходимо платить, если объект недвижимости стоит дороже 750 тыс. евро. Он составляет 1,5% от разницы, превышающей указанную цену. Например, для владельца квартиры стоимостью 1 млн евро платеж рассчитывается только с 250 тыс. евро. Впрочем, в определенных случаях этих расходов можно избежать. «Так, если квартира приобретается с помощью ипотеки, налог на богатство не платится в течение срока выплаты кредита», – объясняет О. Багрова.

Не забыть про налог

Обязательный платеж для собственника дома или квартиры за рубежом – налог на недвижимость. Например, владельцы дома или квартиры в Болгарии обязаны в двухмесячный срок со дня покупки или завершения строительства подать декларацию в налоговую службу. В ней указывается подробное описание объекта, включая год строительства, используемые материалы и прочее, предоставляется поэтажный план. Налоговая ставка в Болгарии – 0,15% от оценочной стоимости (определяется местной налоговой службой), которая обычно составляет 30-50% от рыночной цены недвижимости. Платеж вносится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. В случае одноразового погашения всей суммы в срок до 31 марта предоставляется скидка в размере 5%.

В Черногории ежегодный налог на недвижимость составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта. Например, выплаты за стандартную квартиру площадью 80 кв. м не превышают 200 евро в год. За такие же по величине апартаменты в элитном жилом комплексе придется заплатить уже около 1 тыс. евро.

В Испании налог на недвижимость составляет 0,5-2% от кадастровой стоимости – это примерно в десять раз ниже рыночной цены. На Кипре жилье дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427 тыс. евро сбор составляет 0,2%, до 855 тыс. евро – 0,3%, свыше 855 тыс. евро – 0,35%. В США налог варьируется в пределах 1-2% в год (в зависимости от штата). Его нужно вносить двумя равными частями каждые шесть месяцев. Базовым является показатель, значение которого устанавливает правительство; его размер ниже реальной рыночной стоимости объекта примерно на 25%. В случае просрочки платежа на владельца накладывают существенные штрафы. Недвижимость даже могут продать с целью погашения задолженности.

Жилье в Италии облагается ежегодным сбором в 0,4-0,7% от кадастровой стоимости (ICI). Налог на элитную недвижимость рассчитывается по более сложной формуле, но в итоге он не превышает указанного значения. Величину налога во Франции определяют муниципальные власти. Расходы на квартиру площадью 100 кв. м – от 1,5 до 3 тыс. евро в год. «Помимо налога на недвижимость во Франции существует еще налог на проживание, который в зависимости от стоимости объекта может составлять от 500 евро в год для квартиры и от 1 тыс. евро в год для виллы», – обращает внимание исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

«Свои финансовые возможности по содержанию недвижимости за рубежом следует оценить заранее на годы вперед и только потом выбрать страну и тип объекта для покупки», – считает Ю. Крайнова.

Примеры расходов на содержание жилья в разных странах Французские Альпы. Шамони. Шале

• Цена – 2,3 млн евро.
• Налог на имущество – 1,5 тыс. евро в год.
• Налог на проживание – 1,5 тыс. евро в год.
• Коммунальные платежи – около 300 евро в месяц.
• Возможный доход от аренды – 5 тыс. евро в неделю (7-10 недель в зимний период).

США. Нью-Йорк. Жилой комплекс The Element. Квартира

• Цена – 1,6 млн долл.
• Содержание инфраструктуры – 834 долл. в месяц.
• Налог на недвижимость – 231 долл. в месяц.
• Коммунальные платежи – 200 долл. в месяц.
• Возможный доход от аренды – 6 тыс. долл. в месяц.

Италия. Калабрия. Квартиры в жилом комплексе Amantea

• Цена – 106-146 тыс. евро.
• Содержание инфраструктуры, налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка – 100 евро в месяц.
• Возможный доход от аренды – 400 евро в месяц.

Карибский архипелаг. Сант-Мартин. Апартаменты

• Цена – 650-1150 тыс. долл.
• Содержание инфраструктуры, налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка – около 600-1000 долл. в месяц.
• Возможный доход от аренды – 1,5-3 тыс. долл. в месяц.

Данные компании Blackwood

Автор: Елизавета Шольковская

Журнал «Недвижимость и Цены»

К рынку недвижимости Франции всегда было приковано внимание состоятельных европейцев, русских аристократов, арабских шейхов и магнатов из США. Вложение денег во французские дома и квартиры – это не только вопрос престижа, но и возможность сохранения средств и стабильные перспективы.

Общая информация по рынку недвижимости Франции
Лазурный Берег
Неизменной популярностью и особым спросом пользуется недвижимость на Лазурном берегу, или французской Ривьере. Это знаменитый регион с развитой инфраструктурой, благоприятным климатом, отличной кухней и чистой экологией. Здесь расположено большое количество частных владений с красивыми виллами, построенными в различных архитектурных стилях и направлениях.
 
Покупка дома или квартиры на Лазурном берегу — надежный вариант вложения денег, так как  цены здесь растут, а спрос традиционно превышает предложение. Французская Ривьера – идеальное место для жизни в условиях стабильной экономической ситуации и высокого уровня европейского комфорта.
Недвижимость на Лазурном берегу — это не только удачное капиталовложение, но и отдых на залитом солнечным светом субтропическом побережье в собственном доме, ощущение спокойствия, комфорта и стабильности.
«Нас часто спрашивают, куда в сегодняшней нестабильной ситуации можно вложить средства и быть уверенным, что завтра эти деньги не обесценятся. Безусловно, одним из самых надежных островков стабильности является Лазурный Берег. Здесь никогда предложение недвижимости не будет превышать спрос и никогда цены существенно не упадут, а наоборот, цены на недвижимость имеют только одну тенденцию – к росту. Не говоря уже о том что, это идеальное место для отдыха, с уникальным климатом, природой и историей», — отмечает Генеральный директор компании МИЭЛЬ DPM Наталья Завалишина.
Париж
Недвижимость в Париже – это классика жанра. Несмотря на финансовый кризис и повсеместное падение цен на недвижимость в Западной Европе, в Париже цены в 2008 г. выросли в среднем на 9%. В некоторых районах этот рост составил до 16 %.
Что же будет в 2009 г.? Безусловно, в сегодняшних условиях, ожидать такого роста не приходится, но тенденция сохранится, особенно в сегменте элитной недвижимости.
Можно утверждать, что Париж на сегодняшний день один из самых стабильных регионов Франции. Так как, если сравнить его с Москвой, во французской столице рост цен на недвижимость происходил не за счет спекулятивных сделок, а из-за ограниченности предложения на фоне постоянного спроса со стороны любителей Парижа, и соответственно, резких смен повышательных тенденций в будущем не предполагается.
Лангедок
Предлагаем обратить пристальное внимание на этот регион Франции. Лангедок практически не освоен россиянами, зато там давно обосновались англичане, немцы, голландцы и испанцы. Если Вы всегда мечтали о Лазурном Береге, но не могли себе позволить – то Лангедок это почти то же самое, но гораздо дешевле.  «Столицей» Лангедока можно считать Монпелье – город знаний. Здесь расположены лучшие медицинские и юридические университеты Франции.
Каждый Департамент этого региона имеет богатейшую историю – это частичка настоящей Франции. Здесь живут уникальные люди, известные своим гостеприимством и дружелюбием.
Побережье Лангедока начинается чуть западнее Марселя и простирается до границы с Испанией.
Процедура покупки недвижимости во Франции
На начальном этапе юридического оформления покупки недвижимости во Франции между продавцом и покупателем заключается официальное соглашение, которое называется Compromis de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.
Договор содержит описание условий продажи, цену объекта, возможные кредиты и прочее. После его подписания объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок — 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован только если явно не выполняется одно из условий договора. То есть, покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости для выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит агент и нотариус.
Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.
Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в дальнейшем выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, и имущество переходит к новому владельцу.
На этом же этапе рекомендуется решить у Нотариуса вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы избежать трудностей в дальнейшем. Нотариус сообщит Вам, какие документы для этого надо подготовить, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.
Заверив акт продажи, Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро, где он в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют порядка 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.
Налоги и расходы при содержании
1.    Налог на недвижимость  (taxe fociere) — ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и его расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта.
2.    Налог на проживание  (taxe d’habitation) — платит арендатор, если объект сдается в аренду. Ставка этого налога так же не фиксирована и в среднем составляет 0,5% от стоимости объекта.
  
3.    Налог на состояние (или налог на роскошь) — Это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 000 евро.
  
  •    До 770 000 €:  не облагается.
  •    От 770 000 € до 1 240 000 €: 0,55% от разницы.
  •    От 1 240 000 € до 2 450 000 €: 0,75% от разницы.
  •    От 2 450 000 € до  3 850 000 €: 1% от разницы.
  •    От 3 850 000 € до 7 360 000 €: 1,30% от разницы.
  •    От 7 360 000 € до 16 020 000 €: 1,65% от разницы.
  •    Более 16 020 000 €: 1,8% от разницы.
4.    Подоходный налог при сдаче объекта в аренду — 20%.
5.    Коммунальные расходы — различаются в зависимости от  местоположения объекта. В среднем 1-2 евро за 1 квадратный метр в месяц.
Аренда Вилл на Лазурном Берегу
Аренда виллы во Франции, в частности, виллы на Лазурном берегу — поистине удел избранных, тех, кто любит сочетание уюта и изысканного комфорта во всем — от красивого вида на залив до возможности приобщиться к французской кухне и винам.
Принято считать, что виллы — это слишком дорого. Однако судите сами. За ночь в двухместном номере в четырёхзвёздочном отеле вы заплатите 250 — 300 евро. Аренда отдельной виллы, состоящей из двух-трёх меблированных комнат, кухни, сада и, главное, дарящей ощущение полной свободы и комфорта — обойдётся вам в ту же сумму. Более того — вы получаете множество дополнительных преимуществ, которые подарит вам частное жильё.
Что вы думаете о вечернем барбекю в собственном «патио» (внутреннем дворике), в компании ваших близких? Или о перспективе получить бассейн в исключительно личное пользование? Эти и другие выгоды частной жизни предоставляет вам аренда виллы. Разумеется, на день, два виллы не арендуются, разве что для проведения корпоративных мероприятий. Аренда вилл начинается от двух недель, некоторые виллы в разгар сезона сдаются минимум на месяц.
Кроме того, по необходимости, вам будет предоставлен личный, тщательно подобранный русскоязычный персонал, который удовлетворит любые ваши нужды — от охраны вашего дома до няни для ваших детей. Вы будете своевременно извещены обо всех важных и интересных событиях Лазурного Берега, вам помогут решить любые вопросы, возникающие у вас во время отдыха. И, разумеется, если вас пресытит покой, в любой момент вы можете окунуться в бурный гламур светской жизни Французской Ривьеры.
Юридическая информация
При аренде недвижимости во Франции между арендатором и владельцем заключается договор об аренде. При заключении договора Вы должны внимательно ознакомиться с его содержанием и убедиться, что речь идет о той самой недвижимости, которую Вы хотите снять (проверить адрес), удостовериться, что площадь помещения соответствует площади, указанной в договоре, перепроверить, входят ли в указанную цену коммунальные услуги, т.е. отопление, электроэнергия, водоснабжение.
При аренде недвижимости в соответствии со сложившейся практикой, арендатор должен внести залог, размер которого определяется владельцем. Он возвращается арендатору после окончания срока аренды.
Итак, вы решили остановить свой выбор на вилле.
Характеристики дома
Определившись с вашим бюджетом, учитывайте, что сумма аренды зависит от множества деталей оснащения виллы. Хотите ли вы снять дом непосредственно на побережье — или вас устроит более дешёвая вилла на некотором удалении от пляжа, но со значительной территорией. Стоимость виллы также напрямую зависит от размера дома и сада, количества спален и душевых, наличия одного или нескольких бассейнов, гаража, теннисного корта, близости коммерческих и развлекательных точек, а также вида из окна. И помните, чем ближе к морю, тем дороже! Вы можете предпочесть небольшой уютный домик в тихом пригороде или роскошный особняк в престижном районе — выбор за вами.
Местоположения дома
Особой популярностью на Лазурном Берегу пользуются всеми почитаемые песчаные пляжи в Сен-Тропе, где собирается весь «бомонд». Фешенебельный мыс Кап Ферра — один из самых престижных и дорогих курортов, — расположен между Ниццей и Монако. Мыс Кап д’Антиб, где сочетается спокойствие с оживленной вечерней жизнью, находится между городками Жуан ле Пен и Антиб. Если вас интересует более спокойный, и менее дорогой отдых, то рекомендуем выбрать Жуан ле Пен, Антиб, Гольф Жуан.
Выбрав виллу на холмах в Каннах, вы станете обладателем полного спокойствия и панорамного вида на все побережье Ривьеры.
Тем, кто ищет полное уединение и тишину, которые могут подарить большие участки собственной территории, за сравнительно небольшую цену по сравнению с прибрежными имениями, мы порекомендуем городки на холмах в 5 — 7 км. от пляжей с очаровательным видом и полным единением с природой. К вашему выбору — Мужан, Грасс, Биот, Мандельё. В этом случае лучше воспользоваться также услугой аренды автомобиля.

Лучшие сроки для аренды недвижимости
Наиболее удачное время — первый квартал года, с января по март. С октября по январь многие виллы выставляются на продажу, соответственно снимаются с аренды, а затем не продавшиеся виллы вновь возвращаются в распоряжение временного пользования. Позднее апреля вам смогут предложить значительно меньше вариантов, и как правило, не по самой оптимальной цене. Кроме того, арендуя виллу заранее, вы вносите в качестве аванса лишь 30% от общей стоимости аренды. Помните, что важен также период, на который вы арендуете виллу: в разгар сезона, приходящийся на июль-август, цены возрастают — однако именно в это время на Лазурном Берегу наступает пик культурной и светской жизни.

Порядок заключения договора об аренде
После того, как вы определились с выбором виллы, вы вносите аванс в размере 30% от общей стоимости аренды. Аванс выплачивается вами при подписании контракта об аренде. Оставшуюся сумму вы вносите не позднее, чем за 30 дней до начала арендного срока. Если вы бронируете виллу позднее, чем за 30 дней до срока аренды, необходимо внести всю сумму полностью. После выплаты всей суммы вы получаете ваучер, подтверждающий факт аренды виллы, а также подробный план проезда к ней.
По материалам Миэль DPM

Наши люди покупают заграничную недвижимость, преследуя две цели: чтобы, во-первых, проводить отпуск на хорошем курорте, но не в отеле, а «у себя дома» и, во-вторых, чтобы удачно вложить средства. Но, присматривая домик или апартаменты, стоит задаться вопросом – сколько же придется отстегнуть гостеприимному иностранному государству в виде налогов. Мы решили выбрать страну с наиболее благоприятным налоговым климатом.

Давайте представим, что у нас имеется 500 тысяч евро. Эту сумму мы намерены потратить на приобретение какого-нибудь симпатичного объекта в симпатичной стране. Сколько же с нас снимут за обладание жилплощадью по этой цене за и сделки с ней?

Болгария: налоговая оценка важнее рыночной стоимости
Налоги в Болгарии рассчитываются из налоговой оценки. Оценку эту проводит сама налоговая инспекция, которая берет за эту услугу от 25 до 100 евро в зависимости от того, в каком из болгарских городов вы находитесь. Сумма налоговой оценки значительно ниже рыночной стоимости, и объект стоимостью 500 тысяч евро вам оценят примерно в 200 тысяч евро.
Как рассказал нам Александр Вакатов, директор по развитию бизнеса компании Виртус, при купле-продаже объектов недвижимости в Болгарии все налоги и связанные с этим расходы, как правило, несет покупатель.
При покупке и оформлении недвижимости в собственность покупателем производится единовременный платеж в размере 4-5 % от кадастровой стоимости жилья. Этот платеж включает в себя местный налог (2-3%), нотариальные таксы, судебные сборы и оплату переводчика. Значит, заплатить нам придется от 8-10 тыс. евро.
Кроме того, как рассказала Лилия Стоянова – директор агентства «Стоянов ООД», в Болгарии существует и специальный налог с продажи: если вы продаете квартиру, которую купили менее пяти лет назад, с вас снимут 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Так болгарские власти пытаются бороться со спекуляциями на рынке недвижимости. Если на продаже мы «наварили» 50 тыс. евро, то заплатим налог 5 тыс. евро.
Существует и налог на приобретенное жилье. До недавнего времени он составлял 0,15% от налоговой оценки в год, но теперь этот налог подняли в полтора раза. Кстати, если вы уплачиваете этот налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка. Экономия составит несколько евро.
 
Таким образом, с объекта реальной стоимостью 500 тысяч евро и кадастровой стоимостью в 200 тысяч евро ежегодно будет взиматься 450 евро. Правда, если ваша недвижимость будет признана элитной, что при такой сумме в Болгарии вполне возможно, то с этого года налоги на нее взимаются с 50-процентной скидкой.
Франция: покупатели новостройки пользуются льготами
Теперь попробуем переместиться во Францию и посмотреть, сколько же мы будем отстегивать в пользу Пятой Республики. Как рассказала нам генеральный директор компании «Immobilier Azur» Виктория Ниппéль, государственные налоги и сборы при покупке вторичного жилья составляют 8% от стоимости недвижимости, то есть 40 тыс. евро.
При покупке новостройки налог снижается до 3%. То есть, мы заплатим 15 тыс. евро. При перепродаже жилья взимается также НДС (TPS – Taxe sur les produits et services), составляющий 21% от добавленной стоимости, то есть налог на разницу между ценой старой ценой (по какой мы приобретали) и новой – ценой продажи. Таким образом, при «наваре» в 50 тысяч, платим 10 500 евро. Кроме того, для каждого жилья, вне зависимости от его стоимости, обязателен ежегодный платеж в мэрию в размере 1000 евро в пользу того города, в котором ваш объект располагается.
Наконец, существует налог на жилище – Taxe d’habitation. Для нашего варианта ежегодно придется платить 2-3 тысячи евро (в зависимости от местности, в Париже, конечно, дороже).
Но и это еще не всё. Помимо всего вышеперечисленного, существует налог на состояние, который называется IFS – Impôt de Solidarité sur la Fortune. Он распространяется на объекты стоимостью более 770 тысяч евро и составляет от 0,55 % до 1,80 %. По сути это налог на роскошь. Он был принят в начале 80-х годов, когда к власти пришли социалисты, желавшие отнять что-то у богатых в пользу бедных.

Таблица расчета Impôt de Solidarité sur la Fortune Стоимость жилья, €    Процент    Сумма налога,€ 770 000 0 % 0 от 770 000 до 1 240 000 0,55 % до 2 585 от 1 240 000 до 2 450 000 0,75 % от 2 585 до 11 660 от 2 450 000 до 3 850 000 1 % от 11 660 до 25 660 от 3 850 000 до 7 360 000 1,30 % от 25 660 до 71 290 от 7 360 000 до 16 020 000 1,65 % от 71 290 до 214 180 > 16 020 000 1,80 % от 214 180 Источник: «Immobilier Azur»

Правда, как видно из таблицы, наш объект под этот налог не подпадает – его стоимость не достигает 770 тысяч евро.
Но не только во Франции существует этот налог. Налог, аналогичный Impôt de Solidarité sur la Fortune есть и в Швеции, и в Финляндии, и в Люксембурге, и в Испании.
Испания: роскошь начинается с 1,5 млн. евро
В Испании этот налог называется Impuesto sobre el Patrimonio. Он введен 14 ноября 1977 года и выплачивается 31 декабря каждого года. Но испанская «роскошь» начинается от 1,5 млн. евро, поэтому для нас этот налог в данном случае уж совсем не актуален. Как и во многих странах, в Испании существует НДС, называемый там IVA – Impuesto al Valor Agregado, он составляет 16%. Значит, «навар» в 50 тыс. евро вынудит нас поделиться с властями знойной Испании 8 тыс. евро.
При покупке жилья в Испании покупатель платит 7-процентный налог. Значит, мы заплатим 35 тыс. евро. Для резидентов оффшорных зон этот налог снижается до 5% – 25 тыс. евро.
Владелец приобретенного имущества платит в год 0,5-2% от кадастровой стоимости жилья, которая, как и в Болгарии значительно ниже рыночной, и ваш объект стоимостью полмиллиона евро будет оценен примерно в те же 200 тысяч. Таким образом, в Испании ежегодно вы будете отчислять в королевскую казну от 1000 до 4000 евро. Много? Тогда давайте переместимся в соседнюю Португалию.
Португалия: в налогах наблюдается прогресс
По словам владельца агентства «Apartamentos para Vender» Луиша Фигуша, в Португалии принята довольно оригинальная система налогообложения, в соответствии с которой иностранный покупатель оплачивает прогрессивный налог на передачу прав собственности. От суммы налога отнимается определенный процент с минимальной суммы в этой группе. Так, при стоимости жилья от 85 500 евро до 117 200 евро налог составляет 2% от цены объекта минус 855 евро. В целом же налоговая шкала выглядит вот так:

Стоимость жилья, € Процент    Вычитаемая сумма, € от 85 500 до 117 200 2 %  855 от 117 200 до 159 800 5 % 4 371 от 159 800 до 266 400 7 % 7 567 от 266 400 до 532 700 8 % 10 231 > 532 700 6 % Без вычетов Источник: «Apartamentos para Vender»

Судя по таблице, наш объект попадает в группу цен от 266 400 до 532 700 евро. Несложно подсчитать, что при покупке вы заплатите около 30 тыс. евро.
Если вы покупаете дом в Португалии с целью вложения капитала или для проведения отпусков и проводите в Португалии менее 183 дней в году, вы не можете считаться постоянным жителем этой страны. В этом случае законы Португалии предписывают, чтобы вы назначили кого-либо из местных жителей в качестве своего представителя по налоговым вопросам. Этот представитель будет получать всю информацию из налоговых органов и вносить все платежи по мере того, как ему будут приходить счета.
Ежегодный же налог на португальскую недвижимость составляет 0,5-1% от ее стоимости, указанной в домовой книге. Если эта сумма полная, то платить вам придется еще больше, чем в Испании – 2500-5000 евро.
Ну а если вы жилье продаете, то заплатите 21%, что от суммы «прибытка» в 50 тыс. евро составит 10,5 тыс. евро. На острове Мадейра – 14%, то есть – 7 тыс. евро.
Так что, если вы хотите платить поменьше налогов, то вам придется пристраивать свои полмиллиона в недвижимость Черногории.

Черногория: обложили покупателей новостройки
По данным Йoвана Дулича, директора агентства «Zemljišta», размер единовременного налога на приобретение недвижимости в Черногории составляет 3% при приобретении вторичного жилья и целых 17% при приобретении жилья в новостройках. То есть – 15 тыс. и 85 тыс. евро соответственно. Этот налог должен быть уплачен к моменту получения выписки из кадастра, делающей вас полноправным собственником приобретенного жилья.
Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, ежегодно должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта. От чего зависит 0,08 или 0,8? От цены. Чем дороже объект, тем меньше процент. Навскидку Йoван Дулич предположил, что для недвижимости, стоящей 500 тысяч евро, налог составит 800 евро в год.
Если вы собираетесь сдавать черногорскую квартиру в аренду, то с вас будут взимать фиксированный налог в размере 98 евро в месяц. Если же вы при этом работаете в Черногории где-то еще и вносите все социальные выплаты, то эту сумму вам уменьшат до 68 евро.
А при продаже подорожавшего на 50 тыс. евро жилья с вас возьмут 17 % – то есть 8,5 тыс. евро. Если для вас и это дорого, давайте попытаем счастья в Турции.

Турция: все зависит от ТАПУ
При оформлении в собственность покупаемого жилья платится единовременный 3-процентный налог. Но эти три процента взимаются не с рыночной стоимости, а со стоимости, указанной в ТАПУ – свидетельстве о регистрации права собственности, в котором значится также заниженная сумма. Сумму эту постоянно корректируют из-за высокого уровня инфляции, но за инфляцией она никогда не поспевает. Текущий же ежегодный налог составляет 0,3-0,4% от стоимости указанной в ТАПУ. И если вашу турецкую квартиру оценили в 100 тысяч евро, то при покупке вы заплатите 3000 евро.
Выгода перед Черногорией заключается и в том, что о сумме, указываемой в ТАПУ, в Турции всегда можно договориться, и средняя цифра ежегодных налогов составляет 50-200 евро. Для недвижимости же, реально стоящей 500 тысяч евро специалисты навскидку определили ставку в 500 евро.
При продаже жилья, если оно подорожало на 50 тыс. евро, с нас возьмут 18%, то есть – 9 тыс. евро.

Резюме
Познакомившись с налоговой системой вышеперечисленных стран, можно сделать вывод, что дерут с покупателя и продавца за милую душу везде. Но важно знать даже не то, какой процент от стоимости недвижимости придется вносить в пользу того или иного государства, а насколько кадастровая стоимость объекта будет ниже его реальной рыночной стоимости. Практически во всех рассмотренных странах эта разница существует, но она увеличивается по мере продвижения на юг и восток, и уменьшается при продвижении на запад и на север.

Примерные суммы налогов при стоимости объекта в 500 тысяч евро Страна Ежегодный налог на недвижимость, находящуюся во владении, € Что заплатит покупатель, € Что заплатит продавец при «наваре» 50 тыс. евро, € Болгария 450 8-10 тыс. 5 тыс. Франция 2 тыс.-3 тыс. 15 тыс.(новостройка)
40 тыс. (вторичка) 10,5 тыс. Испания 1 тыс.-4 тыс. 25-35.тыс. 8 тыс. Португалия 2,5 тыс.-5 тыс. 30 тыс. 10,5 тыс. Черногория 800 15 тыс.(вторичка)
85 тыс. (новостройка) 8,5 тыс. Турция 500 3 тыс. 9 тыс.

 Автор: Сергей Шумаков

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Российские покупатели ждут падения цен на жилье не только на отечественном рынке, но и в самых популярных у них странах — Великобритании, Франции, Италии, Испании, Черногории и Болгарии.

Пока однозначного снижения стоимости квартир и апартаментов за рубежом консалтинговые агентства не фиксируют, но признают, что договариваться о скидках (иногда до 20-30%) стало проще. Иностранное жилье подешевеет в 2009 году, прогнозируют они.
Жилье — первый сегмент рынка, реагирующий на ухудшение экономической ситуации в стране, говорят риэлтеры. Начавшийся в 2007 году кризис американской финансовой системы, вызванный сбоями в сфере ипотечного кредитования, повлек за собой падение цен на жилую недвижимость в США. Уже в третьем квартале 2007 года (начало кризиса), по данным Национальной ассоциации риэлтеров США (NAR), общий объем продаж квартир и отдельно стоящих домов в США сократился на 13,8% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года и составил $5,457 млрд, во втором квартале 2008 года — на 16,4%, до $4,910 млрд. Стоимость средней покупки в стране в третьем квартале 2007 года составляла $221,2 тыс. (на 1,7% меньше показателя за аналогичный период 2006-го), а во втором квартале 2008-го — уже $208,1 тыс. (на 7,1% ниже уровня второго квартала 2007-го).
Вслед за США к концу 2007 года корректировка цен на жилье докатилась и до Европы, где традиционно предпочитали покупать недвижимость россияне. Пока, как отмечают риэлтеры, явного снижения стоимости квадратного метра в большинстве стран не наблюдается: замедлились темпы роста цен, и продавцы уже охотнее идут на скидки, которые могут достигать в ряде случаев 20%. Практически везде наблюдается некоторое затишье из-за отложенного спроса. «Россияне ждут, что будет с ценами, когда каждый из рынков достигнет своего дна. Изучают предложения за рубежом, но с покупками пока не спешат»,— говорит директор департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова.
На российском рынке работает всего две международные компании, продающие зарубежную недвижимость россиянам и располагающие сетью представительств по всему миру,— британские Knight Frank и Savills (кроме них действует еще несколько десятков компаний-продавцов, специализирующихся на одной-двух странах). Директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн и руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills (входит в Savills) Петр Коваленко рассказали «Ъ», что примерно две трети запросов от российских покупателей приходится на шесть стран — Великобританию, Францию, Италию, Испанию, Черногорию и Болгарию. Более точной статистики по предпочтениям наших соотечественников и объемам их инвестиций в жилье за границей не существует, утверждают они.
Великобритания
В отличие от многих стран Европы, где цены на жилье продолжают расти, но уже не так быстро, британский рынок отреагировал на кризис снижением стоимости квадратного метра. Согласно данным Land Registry (на основе заключенных агентством сделок), средняя стоимость сделки с жилой недвижимостью в апреле—июне 2008 года в Великобритании составляла £217,136 тыс., а в конце 2007-го — £220,892 тыс. (падение примерно на 1,7%). Лондонское жилье, правда, за это время немного подорожало — с £389,856 тыс. до £409,774 тыс. за сделку соответственно (рост на 5,1%). Для сравнения: с четвертого квартала 1995 года (начало роста цен на жилье в стране) к 2008 году средняя стоимость сделки возросла на 252% — с £50,930 тыс. до £179,363 тыс., оценили аналитики британского строительного общества Nationwide.
Экономисты исследовательского бюро Capital Economics прогнозируют, что в ближайшие два года из-за ухудшающихся условий в секторе ипотечного кредитования и спада покупательной способности цены на жилье в Великобритании могут упасть еще на 25%. В ближайшие 18 месяцев, по прогнозам британской торговой палаты (British Chambers of Commerce), уровень безработицы в стране может достичь 300 тыс. человек. Цены вернутся на уровень 2007 года лишь к 2015 году, уверены эксперты Knight Frank. Рост британского рынка жилой недвижимости, согласно Capital Economics, начнется лишь в 2011 году. «Именно 2009-й — начало 2010 года из-за возможности продуктивно торговаться и снижать цены станут оптимальным временем для совершения покупок»,— отмечает директор Russia Desk Oakhall Property Source Михаил Акопов. Однако начиная с середины 2010 года владельцы домов в Лондоне могут придерживать предложения из-за «олимпийских ожиданий» (в 2012 году столица Британии примет летние Олимпийские игры), предупреждает господин Акопов.
В отличие от жилья эконом- и бизнес-класса элитная недвижимость в Лондоне пока не теряет в цене. Однако последствия финансового кризиса сказались и на этом сегменте. По данным Savills, темпы роста стоимости элитного жилья впервые за три года в последнем квартале 2007-го снизились на 2% по сравнению с предыдущим кварталом. Общегодовой рост стоимости недвижимости в этом сегменте в 2007 году составил 16,3%. Стоимость 1 кв. м, по данным Knight Frank, во втором квартале 2008 года за год выросла на 1,8% и достигла €44,62 тыс. «Однако нельзя не признать, что в центральном Лондоне увеличились сроки экспозиции объектов с нескольких недель до месяца и более»,— отмечает Михаил Акопов.
Франция
Как и почти во всех европейских странах, во Франции 2007 год уже не показал такого же бурного роста цен на недвижимость, как предыдущие несколько лет. По данным Французской национальной ассоциации по недвижимости (FNAIM), по итогам 2007 года цены на апартаменты в стране выросли на 4,5%, на дома — на 4,8%. Для сравнения: в 2004 году, на который пришелся пик роста стоимости жилой недвижимости во Франции, квартиры подорожали на 17,8%, дома — на 12,5%.
Как отмечают эксперты Global Property Guide (GPG), основными покупателями французской недвижимости среди иностранцев остаются британцы (около 60% от числа сделок) и россияне, предпочитающие юго-восток страны. Среди излюбленных мест — Кап-Ферра. По оценкам GPG, около 64% недвижимости в этом городке на Лазурном побережье принадлежит иностранцам. Стоимость квадратного метра здесь во втором квартале 2008 года достигала €42,32 тыс. (выросла на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2007-го), говорится в сентябрьском исследовании мирового рынка элитной недвижимости Knight Frank. «На Лазурном побережье число объектов, выставленных на продажу, ограничено, поэтому рынок очень инертный и на большую скидку даже в условиях кризиса рассчитывать не приходится»,— уверен господин Коваленко из IntermarkSavills. По его оценкам, пока наиболее реальный дисконт по заключаемым здесь сделкам может достигать 10%. Наряду с Кап-Ферра спросом среди россиян пользуется жилье в Монако, где стоимость 1 кв. м элитного жилья, по данным Knight Frank, за год, закончившийся вторым кварталом 2008-го, выросла на 30% и достигла 51 тысячи евро, обогнав Лондон (44,62 тысяч евро). «Квартиры в Париже в основном приобретали те, кто располагает более скромным бюджетом, в пределах 1-3 млн евро, чем любители Лазурного побережья»,— отмечает госпожа Тейн из Knight Frank. Стоимость апартаментов площадью около 120 кв. м на конец июля 2008-го в столице Франции составляла около €9,329 тыс. за 1 кв. м против 10,485 тысяч евро за 1 кв. м в 2007 году.
Италия
По данным исследовательской компании Nomisma Real Estate, к концу июня 2008 года цены на жилье в Италии выросли всего на 4,2% (в 2006 году рост составил 6,2%). Во второй половине года стоимость 1 кв. м начнет снижаться и достигнет показателей начала года — 2,4 тысяч евро, уверены эксперты. «Эта тенденция во многом спровоцирована снижением спроса со стороны иностранных покупателей (ранее их доля на рынке достигала 20-25% от всех сделок) из-за высоких ставок по кредитам, высокого уровня инфляции и слабого роста экономики страны»,— объясняет в исследовании GPG. Впрочем, как и в случае с Лазурным побережьем, говорить о намечающемся здесь масштабном снижении цен пока беспочвенно, добавляет Петр Коваленко. «Цены меняются там, где застройщик использовал заемные средства и готов давать дисконт, чтобы рассчитаться с кредиторами. В этом случае можно рассчитывать на скидку до 20-25%»,— признается эксперт.
В пятерку наиболее популярных среди иностранцев районов Италии входят Лигурия, Тоскана, Северные озера, Апулия, Умбрия. Итальянская федерация профессиональных агентов по недвижимости (F.I.A.P) подсчитала, что около 81% сделок с участием иностранных покупателей приходится на небольшие дома площадью до 60 кв. м, 14,7% предпочитают виллы до 120 кв. м. Екатерина Тейн отмечает, что россияне предпочитают покупать виллы на озере Комо, а также недалеко от Пизы, в районе Форте-Дей-Марми. «В этих местах почти все виллы уникальны, многие были построены еще в XV-XVI веках, поэтому покупатели в большинстве случаев не намерены снижать цены»,— отмечает Екатерина Тейн. По ее словам, за время кризиса стоимость домов в хорошем состоянии здесь не изменилась и варьируется от 5 млн до 20 млн евро в зависимости от расположения и площади. «В исключительных случаях, когда требуется закрыть сделку побыстрее, можно говорить о скидке 20%, но не более. В будущем ситуация вряд ли изменится»,— добавляет госпожа Тейн.
Испания
С 1998 года жилье в Испании, согласно исследованию GPG, подорожало на 187%. В 2006 году рост составил 10,4%, однако по итогам 2007-го средняя стоимость дома и апартаментов выросла на 5,8%.При этом уже в январе 2008 года, согласно данным Национального института статистики (National Statistics Institute), объемы продаж на испанском рынке жилой недвижимости упали на 27%. В июне 2008 года средняя цена жилья в Мадриде составляла около 3 тысяч евро за 1 кв. м (на 0,09% выше, чем в 2007 году). «Спад на рынке жилой недвижимости Испании начался еще до мирового финансового кризиса и связан с перепроизводством»,— признает Екатерина Тейн. Это подтверждает и статистика: по данным GPG, в Испании один из лучших показателей обеспеченности населения жильем — количество проживающих на единицу жилья составляет 1,5 человека (в Европе этот показатель в среднем 3,3 человека). «Сейчас цены в Марбелье, излюбленном месте россиян, составляют 3-4 тысяч евро за 1 кв. м апартаментов, а самые лучшие элитные предложения могут доходить до 7 тысяч евро за 1 кв. м»,— добавляет госпожа Тейн. По ее словам, это очень низкие показатели: еще 2-2,5 года назад средняя стоимость 1 кв. м составляла 6-7 тысяч евро, а в ряде случаев достигала 12 тысяч евро «Но даже при нынешних ценах покупатель в ходе заключения сделки может рассчитывать на большие скидки, до 30%»,— признается эксперт.
Черногория и Болгария
В отличие от рынков жилой недвижимости большинства европейских стран рынки Черногории и Болгарии наименее всего зависели от ипотечных кредитов, и поэтому рост цен здесь практически не прекратился. К тому же активное строительство и повышение цен на недвижимость начались здесь только последние несколько лет, отмечают риэлтеры. Во второй половине 2007 года стоимость элитного жилья от застройщика на основных курортах Болгарии (Солнечный берег, Золотые пески и др.) составляла 1,7-2 тысяч евро за 1 кв. м, говорится в исследовании Colliers International. Средняя цена предложения варьировалась в пределах 0,8-1,7 тысяч евро за 1 кв. м. По оценкам GPG, за год по итогам второго квартала 2008 года стоимость болгарских квартир выросла на 32%. Эксперты IntermarkSavills прогнозируют, что по итогам 2008 года цены на жилье в Болгарии вырастут еще на 15-20%.
Как и во Франции, одними из основных покупателей жилья в Черногории и Болгарии являются англичане и россияне. Согласно государственной статистике, прямые инвестиции иностранцев в экономику Черногории оставили 900 миллионов евро, из них более половины пришлось на сделки с недвижимостью. Русские предпочитают приобретать апартаменты в Будве и Которской бухте, отмечает Екатерина Тейн. В сентябре 2008 года, по данным GPG, средняя стоимость апартаментов площадью 75 кв. м в районе городов Петровац, Будва, Котор, Святой Стефан составляла 273 тысяч евро, площадью 500 кв. м — 1,299 млн евро. «Местные риэлтеры прогнозируют, что в ближайшие два года цены на жилье в Черногории будут показывать ежегодный рост в районе 20%»,— говорится в исследовании GPG.

Авторы: Маргарита Федорова, Ольга Сичкарь, Екатерина Дударева

Коммерсантъ

Управление жильем, его эксплуатация — сегодня эти вопросы крайне актуальны для собственников: они получили широкие полномочия, однако соответствующих знаний и практических навыков у жителей наших многоквартирных домов нет. Между тем в Европе накоплен солидный опыт, созданы технологии и стандарты, которые могут пригодиться и в России.

Германия: стандарты эксплуатации
В Германии преобладает профессиональное управление, хотя и собственники, и арендаторы достаточно активно участвуют в судьбе дома. Что касается обслуживания зданий, то у немцев существуют строго соблюдающиеся стандарты эксплуатации — в зависимости от типа жилья. В связи с тем, что конкуренция управляющих компаний весьма высока, организации стремятся обеспечить по нашим меркам «запредельный» пакет услуг для жителей. Например, техническое обслуживание домов осуществляет хаус-мастер — специалист на все руки, совмещающий функции дворника, садовника, слесаря и выполняющий мелкую техническую работу. На нем и связь жильцов с управляющей организацией. Мастер постоянно находится при доме и ведет прием граждан.
 
Вопрос ресурсосбережения (из-за дороговизны коммунальных услуг) у немецких специалистов проработан до мелочей. Существуют даже отдельные счетчики на каждую батарею в квартире. В целом работа с населением — задача не столько немецких органов власти, сколько собственно управляющей организации. Если, к примеру, арендатор становится неплатежеспособным, его переселяют в более доступное жилье, при этом управляющая компания берет на себя расходы по переезду и оказывает содействие в погашении долга.
 
В Германии накоплен богатый опыт модернизации жилых домов с привлечением государственных или частных компаний и средств товариществ собственников — с четко прописанной процедурой кредитования. При этом залогом при выдаче банками кредитов является земля, находящаяся под зданием и примыкающая к нему в нормативных границах.
 

Франция: синдикаты как аналоги ТСЖ
Некоторые положения нового жилищного кодекса РФ разрабатывались с учетом опыта работы французских синдикатов. Что это за структура? В случае если многоквартирный дом принадлежит нескольким собственникам, которые в нем, как правило, и проживают, то коллектив жильцов образует некий синдикат — юридическое лицо, в компетенцию которого входят вопросы содержания и управления общей частью недвижимого имущества. Такие организации действуют на основании регламента совместного владения собственностью, это аналог наших ТСЖ. Например, решения собрания собственников жилья в синдикате являются для всех совладельцев обязательными. При этом кворум, необходимый для принятия решения, определяется тематикой поставленного на голосование вопроса. Так, бюджет на текущие работы утверждают большинством голосов присутствующих, а для продажи части совместной собственности требуется единогласное решение всех собственников жилья. Руководит таким объединением жителей либо один из совладельцев, либо нанятый профессиональный управляющий. В этом случае он должен иметь специальную карточку управляющего недвижимостью, которую выдает префект округа.
 
Содействие и контроль над деятельностью управляющего или председателя осуществляет совет (правление) синдиката. Как минимум раз в год управляющий (председатель) отчитывается в своей работе. Как и у нас, во Франции найти хорошего управляющего — большая проблема. Этот человек должен владеть экономическими и техническими знаниями и навыками, а также уметь хорошо ладить с людьми, разрешать конфликты. Для привлечения и удержания хороших управляющих часто используется бонус в виде бесплатного предоставления квартиры в том же доме. Это удобно для обеих сторон, поскольку управляющий нужен все 24 часа в сутки.
 
Профсоюзы собственников
Жилищные объединения во Франции занимают достаточно активную позицию. Одна из таких организаций — Профсоюзная конфедерация «За улучшение жизненной среды» (La confederation Syndicale du Cadre De Vie — CSCV). Она действует в двух основных направлениях. С одной стороны, входящий в нее союз собственников квартир, проживающих в кондоминиумах, помогает людям создавать свои местные объединения и добиваться от правительства решения проблем в данной сфере. С другой — союз представителей квартиросъемщиков социального жилого фонда учит арендаторов правильно выполнять свои обязанности.
 
Организация имеет 450 отделений в 70 из 100 французских регионов. На уровне микрорайонов СSCV привлекает всех жителей — независимо от возраста, вероисповедания, наличия работы или ее отсутствия, тех, кто хочет что-то делать, — к организации мероприятий, участию в социальной жизни, взаимодействию с властями… CSCV старается добиться того, чтобы жители принимали участие в обсуждении всех вопросов, касающихся их микрорайонов: таких как борьба с шумом в зданиях и на улицах или устранение разногласий на жилищной почве. Она помогает решать многие местные конфликты и является важным инструментом сотрудничества и интеграции жителей микрорайона. CSCV несколько раз выступала партнером государства в разработке некоторых законов и правил, особенно в сфере социального жилья. Еще одно направление деятельности конфедерации — издание ежемесячного журнала, который распространяется среди членов организации, а также выпуск специальных брошюр, книг и пособий, публикация собственных информационных материалов в средствах массовой информации. Пособия написаны простым языком и являются хорошими помощниками жителям в решении их жилищных проблем в повседневной жизни.
 
Коммерческое жилье и защита прав квартиросъемщика
Жилье во Франции несколько дешевле, чем в соседней Швейцарии (да и в Москве), но все равно достаточно дорого. Молодые французы, если только они не получили большого наследства, как правило, снимают квартиры и копят деньги на собственный дом. Во Франции арендодатель, будь то юридическое или физическое лицо, самостоятельно устанавливает стоимость найма своей жилищной собственности (сумма привязана к текущему индексу строительных издержек и не может быть увеличена раньше, чем через год после заключения договора аренды). Придерживаться этого обязывает закон от 6 июля 1989 г. Тем не менее, если квартплата «представляется явно заниженной», закон позволяет домовладельцам наверстать упущенную выгоду в момент перезаключения договора найма. Подобная практика стала настолько распространенной (особенно в парижском регионе), что с 1989 г. здесь принимают декреты с целью избежать взлета цен на наемные квартиры и создать некий потолок для роста арендной платы при пересмотре арендных договоров.
 
Парижский домовладелец может увеличить стоимость найма не более чем на 50% от зафиксированной разницы в арендной плате, которая практикуется в соседних домовладениях. Сегодня в парижском регионе наблюдается заметный рост арендной платы, в первую очередь из-за недостатка жилья, особенно ощутимого в последние годы. Поэтому правительство поддерживает подобные меры, ограничивающие режим свободных цен. Во Франции существует несколько организаций защиты прав квартиросъемщиков. Арендаторы, занимающие социальное жилье или живущие в домах, принадлежащих частным домовладельцам, руководствуются одними и теми же законами. Квартиросъемщик может снять жилье минимум на три года, если домовладельцем является частное лицо, и на шесть лет — если дом принадлежит компании. Хозяин вправе требовать от квартиросъемщика внести депозит, но его размер не может превышать сумму двухмесячной квартплаты. Домовладелец может потребовать расторгнуть контракт (предупредив при этом квартиросъемщика за шесть месяцев) лишь в трех случаях, оговоренных законом:

• квартира нужна домовладельцу для личных нужд;
• он хочет продать эту квартиру (тогда квартирант может ее купить);
• у домовладельца есть серьезные и законные основания для расторжения контракта, например если квартиросъемщик платит за квартиру слишком поздно.

В свою очередь, наниматель жилья может уведомить домовладельца о прекращении договора не менее чем за три месяца. Споры по поводу квартплаты обычно решают при помощи официально назначенных чиновников для частного и социального жилищного сектора. Если же соглашение не достигнуто, конфликт рассматривают в суде.
 
Жилье взаймы
В настоящее время во Франции наметилась тенденция к приобретению жилья в собственность, а не к его аренде. Это политика государства, которому выгоднее помочь нуждающимся приобрести квартиру в собственность, а не тратить деньги на строительство социального жилья.
 
Например, мэрия выделяет на покупку квартиры 3–4 тыс. евро безвозмездно. Другой пример — беспроцентная ссуда в том случае, если покупатель гарантирует, что жилое помещение в дальнейшем будет использовать для личного проживания. Беспроцентная ссуда предоставляется семьям, чьи доходы не превышают определенного минимума. Французам, которые готовы взять на себя долговые обязательства, чтобы получить собственное жилье, сейчас предлагают большое количество разнообразных кредитных схем.
 
Аргументы сторонников «жилья взаймы» сводятся к следующему: человек, проживающий в квартире, все равно обязан за нее платить, закладывая соответствующие расходы в свой бюджет. Он может делать это двумя способами: либо отдавая деньги домовладельцу за наем, либо погашая кредит, взятый на приобретение недвижимости. Если он продает свою собственность, он возвращает себе израсходованные средства, причем без всяких налоговых выплат, так как продажа основного жилья освобождена от налога на добавочную стоимость. Что касается нанимателя, то его единственная перспектива — продолжать оплачивать съемное жилье, при этом стоимость аренды будет расти вне зависимости от того, трудоустроен ли человек, потерял работу или вышел на пенсию.
 
Автор: Луиза Кудашова

Журнал «Недвижимость&Цены»